不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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手放す前提で築30年の中古一戸建てを買うのはアリ？｜FPが賃貸vs購入の判断軸を整理した
中古一戸建て(築30年鉄骨)を購入しようと考えています。
今すでに借家として借りて住んでいる家で、もう６年目になるので住み心地なども理解しているところです。
駅や学校が近く、人気の場所です。
建物が古いので家主さんが土地+建物を土地のみの値段より少し安い値段で売却してくれると言ってます。
主人は将来的に自分の地元に戻りたいと言うので、家を購入しても20年弱で手離す予定になります。先のことなのでまだわかりませんが…。
なので、新築を購入する勇気はありませんが20年近く借家に家賃を払うお金で中古一戸建てなら購入できるよねという話になりました。
私的には、20年近く家賃を払い続けて何も残らないより、手離す時に家を壊して土地を売却して100万でも200万でもお金が返ってくればいいかなと安易に考えています。
でも何と言っても築年数が古いので、手離すまでに大がかりなリフォームが必要にならないかというのが心配でなりません。
今のところ床がミシミシと鳴っているのが気になります。
周りの人は「家賃を払い続けるぐらいなら財産になる土地ぐらい残るほうがいい」という意見と「手離すことが決まってるのに購入する意味が分からない」という意見に別れています。
将来的に手離すつもりでマイホームを購入するのはやはり無謀なのでしょうか？
みなさんのご意見聞かせていただたいです。宜しくお願いします。
FPとしての解決策｜「手放す前提の購入」は損か得か、数字で整理する
1. 「家賃を払い続けるより土地が残る方がいい」は本当か
「20年間家賃を払い続けて何も残らないより、手放す時に100万・200万でも戻ってくれば」という考え方は、一見合理的に見えます。しかし実際には購入後にかかるコストを加算すると、必ずしも賃貸より得とは言えない場合があります。
築30年の物件に20年住み続けた場合、固定資産税・修繕費・リフォーム費用・将来の解体費用がかかります。
外壁塗装は10〜15年に一度で100万円前後、給湯器交換で15万円、床や水回りのリフォームで数十万〜数百万円。これらを合算すると、賃貸で払う家賃との差が思ったより小さくなるケースも少なくありません。
「購入した方が得か」を判断するには、まず「この物件が将来いくらで売れるか」を把握した上で、賃貸との総コストを比較することが重要です。
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※将来の売却価格の目安を把握することで、購入判断の材料になります。
2. 築30年・床がミシミシは「要注意サイン」
「床がミシミシと鳴っている」という点は、購入前に必ず専門家に確認すべきサインです。床鳴りは単なる経年劣化の場合もありますが、床下の腐食・シロアリ被害・基礎の問題が原因である場合もあります。
鉄骨造とはいえ築30年となると、外壁・屋根・水回りなど様々な部分でメンテナンスが必要になる時期です。
購入前に住宅診断（ホームインスペクション）を依頼し、今後20年間でどれだけの修繕費がかかるかを把握しておくことが、後悔しない判断につながります
3. ローンを組む場合は「完済時の年齢」を確認する
今回の相談では借入額が明記されていませんが、ローンを組む場合は「完済時の年齢」が重要な判断軸になります。20年後に手放す予定であれば、20年以内に完済できるローン設計にしておくことが理想です。
手放す時点でローン残債が残っていると、売却価格でローンを完済できない場合に手元資金からの補填が必要になります。
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みんなのリアルな回答まとめ
住宅取得控除も適用ないですし（築20年以内）リフォームも自前なら自分でしないといけないし固定資産税も払わないといけない
手放す時に売れたらいいですけど、売れなかったらとりあえず解体はしないと
今の時代空家だと住んでいないのに固定資産税が高くなるし
マンションならある程度売ったり、賃貸の見込みあるけど
手放す時に築50年だと本当に土地の価格のみで売却で解体費用は自前持ちとかだったら
逆に赤字が出るかも…そのころごみを捨てる費用がどの程度になっているか不明なため
それに20年といいますが、親がいつどうなるかなんて不明でしょ
戻る気満々なご主人だったら無謀な買い物だなと思いますよ。
上物（建物）の値段によるんじゃないでしょうか。
もし、ローンを組んでまで、築30年の中古住宅を買い、のちに自分たちで修繕やリフォームをするつもりならば、無謀だと思います。
ただ、ローンはほとんど組まずに、現金であるていどまかなえて、さらに貯蓄分も十分確保できる程度の値段ならば、書いてあるように、最後は自分の物になり、土地だけでも売れるのならば、良いかと思います。
人気のある土地とのことですが、それは20年後も確かなことなのでしょうか？
100％手放すことが決まっている場合、必ず売れるという確信がなければ、購入するのはかなり危険かと思います。
売れなければ自分のものとして、ずっと固定資産税を払い続けなければなりません。
また、既に築30年とのこと。家はメンテナンスが必要です。
ノーメンテナンスで後20年住み続けるというのは考えづらいです。
持ち家になれば、給湯器や水回りに不具合が出れば、もちろん自腹で直さなければなりませんし、外壁や屋根のメンテナンスも定期的に必要になってきます。
今の時代、100万円まで価格を下げても買い手がつかない場合もあります。
今後人口が増え、確実に需要が増える土地ならば安心ですが、そうでない場合は、安易に購入を決断しない方が良いです。
20年近く住むにしても、賃貸なら家賃のみで済みますが、購入すると設備や家の補修にお金がかかります。
それと、固定資産税もです。
そのリフォーム代や固定資産税を含めても、購入金額と家賃の金額がトントンぐらいになりますか？
築30年とありますが、それまでにリフォーム済みの物件ですか？
それによっては、設備関係のリフォームの回数も変わってくるかと思いますが。
外壁の塗装は、一般的に10年から15年に1度ぐらいしないと持ちません。
給湯器だったり、お風呂だったり、トイレだったりも、取り替える費用もかかります。
土地のみの値段から少し引いてくれるのは、他に売ろうとしたときに、建物解体費を引かれるとそれより安くなるからではありませんか。
20年後、築50年です。どう考えても、大掛かりなリフォームをしても、売るのには難しいような気がします。
そのときの土地の値段から、建物の解体費を引いた値段で手放すことになると思います。
読んでいて、決してお得な物件ではないと思います。
むしろマイナスなイメージです。
よほど条件のいい土地、もしくはもう少し築浅ならアリかもしれませんが、私なら手を出さない物件です。
住宅診断を一応してもらってみては？
あとは、次新しく建てるときに制限がかからないかとか。確認する。
家主さんは、慈善事業じゃなくて、商売です。
売る方が採算に合うと思った。
修繕費が高くつくから？
それだけの家に次入ってくれる人そうにいない？ここで売って土地代だけでも回収しておきたい？
よーく考えて答えがでたら、値切れるかもですよね。
あとは、銀行に相談行ってみては？
築年数が古くても回収できる土地ならニコニコされると思います。
ある意味10年後に新築を買って、採算の合う価格で売った方が確かかもしれませんけど、地震保険も高いですからね。よーく考えて。
だって、これからどんどん家があまるから、家の維持費だけでも莫大な金額ですよ。
よほどの都市部の人気物件でなければ、しかも中古ですよね？
持ち主は、それは維持費のかかる物件を、買ってくれる人であるのなら、それはウハウハだと思います。
だけど、主さんが買っても売りたいときに売れなかったら、逆にお金を処分費用として追加で手出しするはめになりますよ。
親世代が住まなくても、今度それがお子さんの代に行きます。
今ね良い時代にローンを組んで、６０代でもローンが残ってて、退職金は予想以上に目減りで、手放したくても手放せなくて、維持費のために働いている高齢者もいますから。
うちは都市部新築マンションにしました。
同じく旦那が長男で、定年後将来的には実家があり、そこに戻りたいと言っています。
でも、年齢から考えても最低30年は住みます。
我が家は、売りたい時に確実に売れる家という条件で考え、郊外の一戸建てはあまり需要がなく、都市部の新築マンションなら、30年後も土地の値段があまり下がらず、転勤族などが多い町なので、そこに賃貸で入る場合なども多々あり、さらに中古を買っても出る時にはかなり古くなっていて修繕費とかかかること、いろんな事情から、今年、新築マンションを購入しました。
将来売却するか、もしくは賃貸もありかなと思います。
聞くと、そこに入る人の半数が長男もしくは跡取りで、将来は実家に帰る予定がある人とのこと。
なので、私は中古住宅を購入するもいう選択肢はなく、新築マンションを買うか、もしくはずっと賃貸物件にすると思います
でも、結局賃貸にしても毎月、ローンと同じくらいのお金を払うのに自分のものにはならないですよね。
もし夫がなくなったら賃貸だと住むところがなくなりますが、購入ならローンがなくなり自分のものに。
いろんなことを考えたら、可能ならですが都市部新築マンションを選ぶと思います。
改めて慎重に考えなければいけないと実感しました。
確かに古い空き家問題は深刻になってるし、安易に飛び付いてはいけない物件かもしれませんね。
今は人気の場所ですが田舎なのでこの先、土地の値段が上がっていくのかどうか微妙なところです。
みなさんのご意見を参考にさせていただき、じっくり検討してみたいと思います。
ありがとうございました。
みんなのリアルな声から見えてきたこと
● 「手放す前提の購入はリスクが高い」という慎重派の声が多数
寄せられた声の多くは「手放すことが決まっているなら購入は慎重に」という意見でした。
特に印象的だったのは「今は人気の場所でも20年後も確かなのか」「築50年になった物件は土地代から解体費用を引いた価格でしか売れない可能性がある」という指摘です。
売却時に解体費用が発生すると、手元に残るお金がゼロどころかマイナスになるケースもあるという現実は、「100万・200万でも戻ってくれば」という相談者の期待を大きく裏切る可能性があります。
● 維持費・修繕費が想定以上にかかるという経験者の声
築年数が古い物件に住んだ経験者からは「給湯器・外壁・水回りなど定期的に修繕費がかかる」「ノーメンテナンスで20年住み続けることは難しい」という声が多く寄せられました。
外壁塗装100万円・給湯器交換15万円・床や水回りのリフォーム数十万円など、積み重なると総額は数百万円単位になります。
● 「都市部の新築マンションの方が出口戦略として合理的」という声
将来売却を前提にするなら「都市部の新築マンションの方が30年後も土地の値段が下がりにくく、賃貸にも出せる」という経験者の声は参考になります。
田舎エリアの中古一戸建ては、今は人気があっても20年後の需要が読みにくいという点でリスクがあります。
● 「賃貸の方が身軽でいい場合もある」という現実的な声
「これからどんどん家が余る時代に、維持費のかかる物件を買ってもウハウハなのは売る側だけ」という厳しい声もありました。
手放すことが決まっているなら、固定費を抑えて賃貸を続けながら手元資金を確保しておく方が、将来の選択肢を広げるという考え方も十分合理的です。
● 感情面の気づき
相談者は最終的に「古い空き家問題は深刻だし、安易に飛びついてはいけない物件かもしれない」「みなさんのご意見を参考にじっくり検討したい」と冷静に受け止めています。
「家賃がもったいない」という感情だけで動くのではなく、総コストと将来の売却価格を数字で比較した上で判断することが、後悔しない選択につながります。
さいごに｜「家賃がもったいない」より「総コストで得か損か」で判断する
「20年間家賃を払い続けて何も残らないより、土地だけでも残る方がいい」という気持ちはよくわかります。
でもFPとして冷静に整理すると、この判断は「家賃総額」と「購入後の総コスト」を比較した上でなければ、正確な答えは出せません。
築30年の物件を購入して20年住み続けた場合、固定資産税・修繕費・リフォーム費用・解体費用を合算すると、賃貸で払い続ける家賃との差が思ったより小さくなる可能性があります。
さらに20年後に「売れない・解体費用がかかる」という事態になれば、手元に残るどころかマイナスになるリスクもあります。
だからこそ購入を決める前に、まず「この物件が将来いくらで売れるか」を把握しておくことが最も重要な第一歩です。
周辺エリアの売却相場を知ることで、「買った方が得か・賃貸を続けた方が得か」を数字で判断できるようになります。
▶︎ イエウールで今の物件・周辺エリアの売却相場を無料で確認する
※将来の売却価格の目安を把握することで、購入判断の材料になります。
そしてローンを組む場合は、手放す予定の20年以内に完済できる返済計画になっているかを確認しておきましょう。
▶︎ モゲチェックで住宅ローンを無料診断してみる
※無理のない返済計画と複数銀行の条件を一括比較できます。
「家賃がもったいない」という感情より「数字で得か損かを確認する」という視点を持つことが、後悔しない判断につながります。焦らず、でも止まらず。じっくり考えた上で、納得できる選択をしていきましょう。