不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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共同名義の不動産売却で扶養は外れる？譲渡所得と確定申告の注意点をFPが解説
この度、私の祖母の家を売却しました。
この家は生前贈与されて、母・兄・私の3人での共同名義になっておりました。
古屋で、土地しか値段が付かず、200万円で売却が決まりました。
買い手の希望により、家財道具や給湯器などの処分に20万円かかりました。
私は現在夫の扶養に入っていて、パートで働いており、今年度の収入見込みは70万円を見込んでいます。
この場合、今年度は扶養から外れなければならないのでしょうか?
年金や保険などもでしょうか？
「売却代金が入ったから扶養から外れなければいけないの？」「年金や健康保険はどうなるの？」——不動産を売ったとき、税金や社会保険の扱いは複雑で、何から確認すればいいかわからない方は多いはずです。
特に共同名義での売却は、自分の取り分がいくらになるか、そこにどんな税金がかかるかを正確に把握しておかないと、後から思わぬ負担が発生することがあります。
この記事では、祖母の家を共同名義で売却した方の相談をもとに、FPの視点から扶養への影響・譲渡所得の計算・確定申告の注意点を整理していきます。
■ 質問｜Aさんのケース
祖母の家を生前贈与で取得。母・兄・本人の3人共同名義。古屋のため土地のみ評価され200万円で売却。
買い手の希望で家財道具・給湯器等の処分費用20万円が発生。
本人は夫の扶養に入っており、今年度のパート収入見込みは70万円。売却により扶養から外れる必要があるのか、年金・健康保険への影響も気になっている。
■ FPとしての解決策
1. 「扶養」には2種類ある。税金と社会保険では仕組みが違う
「扶養から外れるかどうか」を考えるとき、まず「税金の扶養」と「社会保険の扶養」の2つを分けて考える必要があります。
税金の扶養（配偶者控除）は、1年間の合計所得金額が48万円以下であることが条件です。
今回の場合、パート収入70万円の給与所得と、不動産売却による譲渡所得を合算した額が48万円を超えると、夫の配偶者控除が使えなくなります。
社会保険の扶養（健康保険・年金）は、加入している健康保険組合によってルールが異なります。
一般的には年間収入130万円未満が基準ですが、譲渡所得を収入に含めるかどうかは保険者によって扱いが異なります。夫の会社の健康保険組合に直接確認することが必須です。
2. 譲渡所得の計算は「売却額−取得費−諸費用」で決まる
不動産を売却したときの利益（譲渡所得）は、売却価格からさまざまな費用を差し引いて計算します。
売却価格200万円から、不動産会社への仲介手数料・処分費用20万円・登記費用などを引いた金額が譲渡所得の計算の基礎になります。
さらに今回は3人共同名義のため、この金額をそれぞれの持ち分割合で按分した金額が、本人の譲渡所得になります。
また土地の「取得費」——祖母が購入したときの価格や贈与時の評価額——を差し引くことができます。
取得費がわからない場合は売却価格の5%を取得費として使う方法もありますが、購入当時の契約書や登記費用の領収書などが残っていれば正確な金額が使えます。
3. 利益がなくても確定申告は「した方がいい」
譲渡所得の計算の結果、利益がゼロ以下（マイナス）になる場合は税金はかかりません。
ただし申告自体は行っておくことをおすすめします。税務署への申告記録が残ることで、後から照会が来たときにスムーズに対応できます。
確定申告の期間は翌年の2月16日〜3月15日。譲渡所得がある場合は、給与所得とは別に申告が必要です。
計算が複雑な場合は、税務署の無料相談窓口や税理士に相談することが確実です。
今後、相続や売却を検討している不動産がある方は、事前に資産価値を把握しておくことが判断の精度を上げます。
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「今いくらで売れるか」を知っておくだけで、相続・売却・維持のどの選択肢が合理的かが見えてきます。
みんなのリアルな回答まとめ
専門家ではないので、ざっくりとした説明になってしまいますが。。。
土地売買によって利益がでると、その利益を譲渡所得といいます。
扶養に入っているということですが、まず税金の扶養は、パートの給与と土地売買の所得を合算する必要があるので、金額によっては扶養から外れます。
健康保険や年金の扶養は、ご主人の健康保険の加入先によってルールが違うので、直接確認したほうがいいです。
で、その土地売買の利益である譲渡所得ですが、今回の売却価格200万から、土地の取得経費や処分費用の20万、不動産会社への手数料など、売却にかかった費用をひいて、所得金額をだしますし、さらに利益をお母様と弟様で分配しているのであれば、ご自身がもらった金額について計算しなければいけないはずです。
土地売買で利益がでると、譲渡所得として確定申告をしなければならないので、申告書を作ってみたら譲渡所得がいくらになるか分かると思います。
お祖母さままたはその家族がその土地建物をいくらかで買ったものなら、もうけ分がなければ税金はかかりません。義母の家を売却した際は、義母がちゃんと契約書を残しておいたので、正確な購入金額がわかったので申告しやすかったです。
登記費用や不動産屋への手数料とか、引き算にできるものが色々あるので、その辺も調べればかなりマイナスできます。もうけがなくても一応申告はしておいた方がいいです。
主人の会社と、税務署に確認したいと思います(*^^*)ありがとうございました★
みんなの回答から見えてきたこと
● 「税金の扶養」と「社会保険の扶養」は別々に確認が必要
回答者からは「健康保険や年金の扶養は、ご主人の健康保険の加入先によってルールが違うので直接確認したほうがいい」という指摘がありました。
一律に「外れる・外れない」と判断できないのが社会保険の難しいところで、必ず夫の会社・健康保険組合への確認が必要です。
● 取得費や諸費用を正確に差し引くことで税負担が変わる
「登記費用や不動産屋への手数料など、引き算にできるものが色々ある」という指摘は重要です。
こうした費用を見落とすと、実際には利益が出ていないのに税金がかかってしまうことになりかねません。売却時の領収書や契約書類はすべて保管しておくことが大切です。
● 利益がなくても申告はしておく
「もうけがなくても一応申告はしておいた方がいい」という声がありました。申告することで税務署への記録が残り、後からの照会にも対応しやすくなります。
さいごに｜FP視点でのまとめ
不動産売却と扶養の関係は、税金と社会保険の2つの軸で整理する必要があります。どちらも「一律に外れる・外れない」と判断できるものではなく、個別の条件によって答えが変わります。
今回の相談と体験談から見えてきたのは、こういうことです。
・税金の扶養は合計所得48万円以下が条件。パート収入と譲渡所得を合算して判断する
・社会保険の扶養は健康保険組合によってルールが異なる。夫の会社に直接確認する
・譲渡所得は「売却価格−取得費−諸費用」で計算。費用を正確に差し引くことで税負担が変わる
・共同名義の場合は持ち分割合で按分した金額が自分の所得になる
・利益がなくても確定申告はしておくほうが安心
不動産の売却は、税金・社会保険・確定申告が複雑に絡み合うテーマです。不安な点は税務署の無料相談窓口や税理士に確認することをおすすめします。
また将来的に相続や売却を検討している不動産がある方は、今のうちに資産価値を把握しておくことが判断の出発点になります。
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今すぐ売る必要はなくても、「今いくらで売れるか」を知っておくことが、相続・維持・売却のどの選択肢が合理的かを判断する第一歩になります。