不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
本サイトのコンテンツには、プロモーションが含まれています。
年収1000万円で5400万のマンション購入。頭金800万円で本当に大丈夫？
夫３７歳、私３６歳、子供は１年生と年少の四人家族です。
５４００万の新築マンションを購入することになりました。
入居は年末です。年収は旦那一人で1000万~1200万円位です。
私も下の子が小学生になったら、扶養内で働こうと思っています。
諸費用２００万円含めて、自己資金は１０００万の予定です。
残りの預貯金は、子供の預金と私の独身の時の預金合わせて５００万。
あと、普通預金に１００万あります。
今の考えでは、諸費用分差し引いて頭金８００万入れて、４６００万の３５年ローンになります。
金利0.57の変動ですが、途中で無料で固定に変更できるみたいです。
繰り上げ頑張って１５年~２０年で返す予定でいます。
もう少し頭金入れた方がいいでしょうか。
入れれるとしたら、普通預金の１００万と年末のボーナス１００万の合わせて２００万。
あと、私の親から３００万位なら貸すよと言われてるのですが、借りたら贈与税対策に借用書書いて毎月返済したり、親には確定申告に行ってもらったりしないといけないんですよね？
それとも、他に贈与税かれられない方法あるでしょうか。もちろん親にも後々まとめて返そうと思っています。貸してくれるというなら、借りた方がいいでしょうか。
頭金５００万追加入れたら、月々の支払少し楽ですよね。
住宅ローン控除のこともあるから、１０年後に繰り上げ返済に充てても良いのかなと思ったりもしています。
補足ですが、地元ではないので１５年くらいしたら状況によってはマンション売って住み替えるかもしれません。
こういう場合でも繰り上げ返済頑張るべきですか？アドバイスおねがいします！
FPとしての解決策
住宅ローンや頭金の考え方は、将来の選択肢や家計の安定性に大きく関わってきます。ここでは、3つの視点から具体的に整理します。
1. 頭金を増やすより“生活防衛資金”の確保を優先
現在の自己資金1,000万円のうち800万円を頭金に充てる計画は妥当です。しかし、手元に残る普通預金が100万円というのはやや心許ない印象です。子どもが小さい時期は予期せぬ出費が増えるため、**生活費の半年分（150〜250万円程度）**は現金で残すのが安心です。
今後の繰り上げ返済に備えて、頭金を無理に増やすより、柔軟に使える預貯金として残しておく方が、家計にとってはリスクヘッジになります。
なお、住宅ローンの金利や条件は物件購入時期によっても差が大きくなります。モゲチェックのような無料診断サービスを活用すると、最新の金利状況を比較できるため、事前に複数の金融機関を比較検討しておくことをおすすめします。
2. 親からの資金援助は“借入契約”として管理すればOK
親からの援助300万円については、「あとで返すつもり」であれば贈与にはなりません。ただし税務上の誤解を避けるためには以下の点に注意が必要です。
・借用書を作成し、返済条件（年0.5％以上の利息など）を明記
・返済は振込など、記録が残る方法で行う
・「借りた形」にすることで、贈与税の対象にならない
とはいえ、資金援助の使い方や頭金・ローンの配分については家庭状況によって正解が異なります。タウンライフ家づくりのような「FP監修の家づくりプラン」を無料でもらえるサービスを利用すれば、こうしたお金と住宅計画の両面をまとめて考える手助けになります。
3. 繰り上げ返済は“住み替えの可能性”とセットで考える
「15年後には住み替えの可能性がある」という場合、今から繰り上げ返済を進めることがベストとは限りません。むしろ、住宅ローン控除（10年）を受けながら元本をゆっくり返し、10年経過後に資金に余裕があれば繰り上げを検討する方が合理的です。
また、売却時に「ローン残高が重い＝売り急ぐ必要がある」状態になるのを避けるためにも、住宅資産の価値と返済残高のバランスを見ながら計画的に返していくことが大切です。
こうした将来にわたる住宅・教育・ローンの計画を立てるには、モゲチェックで自分に合ったローンを無料診断し、タウンライフ家づくりで教育費を考慮した間取りプランを無料で取り寄せるのが効果的です。プロの視点で比較できるため、家計の見通しが立ちやすくなり、不安や迷いを減らすことにつながります。
みんなのリアルな回答まとめ
アラフィフの我が家より、収入が多いご家庭に辛口ですみません。
4600万のローン‥ないかな…。
アリとすれば、駅直結、などの人気物件の場合。
今、家が余る等と言われていますが、それでも、都心に近い駅直結のマンションなら、1年経った中古でも新築より高値、になる場合もあります。
そんなマンションなら、高くても買うのもアリですが…。
といっても、文面から見たら、もう契約済、なのかな？
ならば、できるだけ多く、頭金を入れることをお勧めします。
ちなみに…我が家。買ったマンションは、7年後に売る時には、1500万下がりました（駅から徒歩10分）。
（買った時には広々マンションが家族が増えて狭くなり…まさか売るとは考えていなかった）
繰り上げ返済していたからこそ、債務超過に陥らず、売れたけど、もし繰り上げ返済していなかったら、売れなかったと思います。
今後住宅ローンの金利は上がると思います。（今が底値と思います）
35年間の返済中も、ローン金利は上がるのです。永遠に0.57ではありません。
おおざっぱですが仮に、0.57の２倍強に上昇したとして、全期間1.15で試算すると、4600万円借り入れの場合、35年では、総支払額5600万円ほどになります。
借入金よりも1000万円を余分に支払うことになるのは、ご存じでしょうか。
もし、ご主人の年収が「手取りで1000万円」ではなく「税込みで1000万円」であれば、支払いは楽とは言えないと思います。
1000万円をドブに捨てても、その家を買うの価値があるのかどうかよく検討されることです。
私なら頭金は増やさないです。
普通預金やボーナスは、家具や照明、引っ越し代のためにとっておきます。
購入予定品の値段の計算はもうなさいましたか？たぶん、軽く１００万超えると思います。
あと、親から借りたとしても、まとめて３００万を返済できる日は、おそらく子供が大学卒業したあとです。
月々返すのならともかく、まとめて数百万も返す気力や余力は子供の成長に共に、無くなります。
贈与されるお金ならば、ありがたく頭金として使わせていただきます。
今はピンとこないと思いますが、本当に高校生以降はお金の放出が始まります。
上のお子さんが中３になる８年後から始まります。
マンションって、建物価格以外に必ず表題の費用がかかりますよね？
しかも、ローンを払い終えてもこれらの費用は毎月かかりますし。
共益費や積立金がいくらかはわかりませんが、それを含めたら、6000万円を超える物件を買うということですね。
また、余計なお世話ですが、旦那さんの年収が幅のある書き方をしているのが気になりました。
個人成績や会社の業績によって収入が変動しているということでしょうか？
それとも残業代がかなりのウエイトを占めているとか？
どちらも不確定要素ですよね。
最近、シャープの転落や東芝の不正会計など、大手企業でもリストラや給料ダウンはありうる話ですし…。
同じ世帯年収でも、夫年収600万、妻400万のほうが安定しているような気がします。
どちらかがリストラなどで収入は途絶えても、 ブランク無しなら上記の年収くらいの仕事なら探せば見つかるし。
もし、旦那さんが身体を壊して休職した場合、一気に収入減りませんか？それとも会社で何かしら保障はあるのでしょうか？
御病気して休職されている方をチラホラ見かけるので心配になります。
困ったらその時妻が働けばと良く言われますが、ブランク有りのアラフォー子持ち主婦なんて、フルタイムでガッツリ働いても年収300万も稼げませんから。
看護師の資格あっても、ブランク10年もあれば厳しいだろうし。
購入するか迷ってるんではなくて、もう契約決めてるんです。
○○なら大丈夫とか、その金額のローンはないとか言われても、もう頑張っていくしかないんで。
中学受験の予定はないです。
文教地区なので公立の小学校も中学校も優秀なようで、公立に通う子が多いです。
駅直結ではなく徒歩8分位ですが、人気の地区でなかなか新築マンションが建たない地域なので、そこまで大きく値は下がらないと思います。
あと、みなさん家買うときに１００万とか家具家電にかけるんですか？
それこそ後回しで良くないですか？
今賃貸ですが、間取りほぼ一緒なのでそのままそっくり家具家電は使う予定です。
買うとしたらダイニングの照明と二段ベッド位でしょうか。
カーテンはこだわりないので、今使ってるのをそのまま使います。
小窓とかは好きな生地を買って作る予定です。
食器棚はオプションでつけてもらえます。
エアコンも今使ってるのは自分たちで購入したものなので、持って行って使います。
同じ区内の引っ越しなので、繁忙期でもないし引っ越し代もそんなにかからないと思います。
旦那の年収に幅があるのは、月の給料はほぼ毎回同じですが、成果によってボーナスに差が出てきます。
大手企業ですし、全く出ないことはありません。
金利分１０００万どぶにすてると言いますが、１０年で４００万位戻ってきますよね。繰り上げ返済すれば、もっと減らせます。
子育て世代でローンで購入することは、よっぽど高所得か親の援助がある人以外避けられないですよね。金利払うのはある程度しょうがないのでは？
休職したら困りますが、一応、追加金利無しの団信・８疾病保証付きの銀行を利用予定です。
一番聞きたかった頭金については、意見いろいろですね。
アドバイスを参考にもう少し考えてみようと思います。
８年後の教育費についても頭に入れておくべきですね。
ありがとうございました。
みんなの回答から見えてきたこと
今回寄せられた声からは、同じような立場にある家庭がどんな判断をしてきたか、リアルな実体験が見えてきます。特に印象的だったのは、"購入後の後悔"や"頭金に対する考え方の違い"がはっきりと分かれていた点です。
後悔の声から見えるリスク意識
・4600万円のローンに対して「ないかな」とする意見は、主に将来的な資産価値下落を懸念するものでした。
・実際に7年後に1500万円下がった体験談では、「繰上げ返済をしていたからこそ売却できた」という重みのある声が寄せられていました。
・また、住宅ローンの金利は今後上昇する可能性もあり、「借入額が大きいほど、リスクは増える」という基本原則を改めて感じさせられるコメントも。
頭金を増やす vs 残しておく 議論のポイント
・頭金は「できるだけ多く」という声がある一方で、「増やさずに生活予備費や家具費用に残したい」という現実的な考え方もありました。
・特に、教育費がかさむ中学・高校以降を見据え、「今の余剰資金は将来のために取っておきたい」という意見は非常に実践的です。
・親からの援助についても、贈与とみなされないように借用書の作成や返済計画を明確にすべきという声が出ており、実務的な注意点も共有されました。
共通していたのは"将来不確実性"への備え
・ボーナスや残業に頼った年収構成へのリスク指摘も目立ち、「今の返済能力」だけでなく「将来への持続可能性」を見て判断している人が多い印象でした。
・夫が休職した場合や会社の業績悪化、病気による収入減少といった"万一のとき"をどう備えるかという視点は、多くの人が見落としがちな盲点でもあります。
まとめ：共感と備えが支えになる
今回の相談に対しては、冷静で現実的な声が多く集まりました。たとえ今はローンを無理なく返済できる状況でも、「将来どうなるか分からない」という前提で考える姿勢が、多くのコメントに共通していました。
その上で、「繰上げ返済を早めに行う」「頭金は無理のない範囲で」「親の援助は贈与税対策と感情の整理も含めて丁寧に扱う」といった教訓は、多くの人にとって学びになるはずです。
さいごに｜FP視点でのまとめ
今回のケースは、「頭金をどこまで入れるべきか」「親からの資金援助をどう扱うべきか」「将来の住み替えを想定して繰上返済をどう考えるか」という3つの論点が絡み合っていました。
まず、頭金を多く入れれば月々の返済は軽くなりますが、その分、手元資金が減るというリスクも伴います。
特に小さなお子さんがいるご家庭では、教育費のピークが10年後に訪れることを踏まえると、無理のないキャッシュフローの確保は欠かせません。手元資金は生活防衛資金と将来の教育資金を意識して、バランスよく残す判断が重要です。
次に、**親からの「貸すよ」という申し出は贈与と誤認されないように注意が必要です。**正式な借用書を交わし、利息設定や返済スケジュールを明記すれば贈与税の課税対象からは外れますが、親側の確定申告が必要になるケースもあります。心理的・実務的な手間も含めて、慎重な判断が求められます。
また、「いずれ住み替える可能性がある」という前提では、繰上返済を急ぎすぎず、住宅ローン控除の恩恵を最大限活用したうえで、10年後以降の資産形成の一手段としてローン残債の調整を検討する方法もあります。
こうした将来にわたるライフプランを冷静に組み立てる際には、住宅ローンと家計、教育費を一体的に見直せるサービスを活用するのも一つの選択肢です。
たとえば【モゲチェック】では、金利の見直しや繰上返済の影響を含めて、最適なローン設計を提案してくれますし、【タウンライフ家づくり】を活用すれば、住み替えを想定した新築・注文住宅のプラン比較も無料で行えます。
こうした外部サービスをうまく活用しながら、目先の金額だけでなく、“10年後にどうしていたいか”という人生設計に沿った選択肢を持つことが、後悔のない住まいづくりにつながります。
感情に流されず、数字と将来設計に基づいて判断を。これが、今後の選択において最も信頼できる「味方」になるはずです。