不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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「フルローンで戸建て購入して大丈夫？」年収1300万・子育て中夫婦の住み替え相談にFPが回答
現在、住み替えを検討しております。分譲マンションで今、売ると恐らく2900万円くらいです。
（同じマンションの同じ階で間取り違いの同じ広さがこの価格です）
ローン残が2600万円ですので、売ってもローンは残りません。
現在、貯金は400万円程度で貯蓄型生命保険を解約すると700万円くらいです。できたら、生命保険は解約したくありません。
現在、検討中の物件が戸建てで5000万円ほどです。最寄り駅徒歩1分の場所です。
夫婦の収入が1300万円ほどです。共働きです。子どもは5才、4才です。フルローンを予定しているのですが、無謀でしょうか？
月の返済を10万円とボーナスを25万円程度で考えています。
現在は月56000円と駐車場代などで33000円払っており、ボーナスは22万円上乗せです。
ネットのローンシュミレーションでは大丈夫そうなのですが、現実はどうなのかな？と不安があります。
貯金はボーナスで50万円以上可能なのですが、月々は子ども手当てと学資保険だけだと思います。
これだとフルローンはやめて、頭金を入れるべきでしょうか？ご意見お願いします。
FPとしての解決策｜住み替えの判断は「売れる価格」と「借りられる額」を先に確認する
1. 「2900万円で売れる」は確定ではない
今回の相談では「同じマンションの同じ階で同じ広さが2900万円で売りに出ている」という情報をもとに売却価格を想定しています。
しかしFPとして見ると、これは「売りに出している価格」であり「売れた価格」ではありません。
中古物件は最終的に1割程度値引きされるケースが珍しくありません。
仮に2600万円でしか売れなかった場合、ローン残債と相殺してほぼゼロになります。
さらに売却にかかる仲介手数料・引っ越し費用・新居の諸経費を合わせると、手元資金が大幅に減る可能性があります。
「いくらで売れるか」を正確に把握することが、住み替え判断の絶対的な第一歩です。
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2. 年収1300万円でも5000万円フルローンは「余裕」ではない
世帯年収1300万円・5000万円のローンは、年収倍率で約3.8倍と数字上は許容範囲内です。しかし実態を冷静に見ると、月々の返済に加えてボーナス払いも設定しており、月々の貯金はほぼできない計画になっています。
特に注意が必要なのは子ども2人の教育費です。5歳・4歳の年子が中学・高校・大学と進学する時期は、教育費が同時にピークを迎えます。
塾・部活・受験費用・大学の学費など、1人あたり数百万円単位の出費が重なる時期に、ローン返済と貯金の余力が十分あるかを今のうちに試算しておくことが重要です。
「ネットのシミュレーションでは大丈夫そう」という感覚は危険です。実際の家計における無理のない借入額を、客観的な数字で確認しておきましょう。
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3. 住み替え先は「駅徒歩1分」だけで決めていないか
今回の検討物件は「駅徒歩1分・5000万円の戸建て」という条件です。
立地は非常に魅力的ですが、5000万円という価格が本当に適正かどうかを複数社のプランと比較せずに判断するのは危険です。
同じ予算・同じエリアでも、ハウスメーカーによって間取り・設備・アフターサービスの内容は大きく異なります。
購入前に複数社のプランを比較することで、「この価格が適正かどうか」「他の選択肢はないか」を冷静に判断できます。
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みんなのリアルな回答まとめ
まず、物件が本当にその価格で売れるか？ですね。
2900万で売りに出ている、ということであれば、やめたほうがいいです。
これが2900万で売れたなら話が別ですから中古物件、よほどのものでない限り、最終的に値引きできますので、その価格と手数料合わせるとマイナスになる可能性がありますよ。
私も今の物件購入にあたって、中古マンションも探しましたが、1割程度は簡単にひけます。ちなみに都内です。
フルローンにしたって、400万の貯蓄だと、手数料や引越し代、家具などで貯金すっからかんになると思いますよ。
ほぼフルローンでやってます
同じくらいの条件です。住み替えではなく賃貸から分譲マンション購入でしたが。
ほぼフルローンで月14万、ボーナス時14万支払って、年間手取りの2割くらいは貯金できています
（学資も含めてですが）。私の賞与がよければ2.5割くらいの貯金になりますがココは毎年不安定です
うちがイケる！と踏んだ勝算（笑）を挙げておきますね。
・子供一人決定
・車は持たない
・夫の賞与は年俸割ってもらってるのでなくなることはない（かつ安定企業）
・ここでは叱られそうだけど退職金（夫2000万くらい、私800万くらい）はアテにしている
・今のところ家族全員健康で私もずっとフルタイムで働く予定
・中学までは公立決定、幼児期の習い事と旅行は必要ではないという考え
（今習い事はゼロ、5歳の今まで泊まりの旅行は親戚の結婚式で国内2泊のみ、周りが習い事を３つも４つもしていても、ハワイだなんだ行っていても気にならないです）
・都内なので子供の大学は自宅通学私大のみ想定、下宿大学院医歯薬希望なら奨学金で
こんな感じ。
お子様二人なので一番上は当てはまりませんがあとはどうですか？
正直（うちもですが）1300万で、5000万のフルローンを抱えつつ子供二人中学受験させて習い事もたくさん、車も持って、旅行も行って・・・ってできません。
どのあたりを押さえられそうかで変わってくると思います。
あ！あとうちはアラフォー夫婦。
ご夫婦が20代前半とかならユー買っちゃいなよ、と思うけどうちと同じくアラフォー以上なら生活のどこかでガマンというか諦めるところを作らないといけなくなると思います。
しかもうちより教育費2倍なのでさらに締めどころは増える。
でもうちは気に入った家で家族楽しく暮らしているので後悔はしていません。
働くモチベーションにもなっています。
参考になれば☆
現在、約10万円の家賃を払っていて、貯金がほとんどできていない状況で、ボーナスからもローンを払うとなったら、貯金が全くできなくなりません？
お子さんもこれから小学校に入るとなれば、塾やら習い事の経費が掛かってきますよね？
共働きなら、学童の費用もあるので、保育園の費用がなくなっても、その分が浮くということもないような。。。。そのうち、親の介護とかそういった費用も掛かり始めますし。
ただ、400万円だと、引っ越し費用、新居の家具代、不動産手数料その他を考えると頭金に回すことはそもそも無理だと思います。
ご主人の年齢が20代ならありかもしれませんが、40代だと、35年ローンがそもそも組めるのか、組めるとして、70代になってもそれだけのローンを払っていけるのか。。。と考えるとかなり、厳しいと思います。
共働きで1300万もあれば5000万でもいけそうな気がしますが、お子さんの年齢が気になるところ。
5歳と4歳ということは、年子でしょうか？
教育費に息つく暇がなさそうですね。
双子まではいかずとも、ほぼダブルで教育費がかかりますよね。
学資保険をかけてらっしゃるとのことですので、大学進学は検討されてるのですよね。
中学以降の教育費はどのようにお考えですか？
塾なしでそこそこの高校へ行き、大学は特別推薦で、という人もいるにはいますけど、そんなに数いないですからね・・・
通塾代や長期講習代は家計から？
通塾や長期講習代ってびっくりするぐらいお金がかかりますよ。
私はまだ子供が小学生ですが、周りの中高生の保護者の話を聞いていると、びっくりすることだらけです。
一人ならなんとかいけるかもしれませんが、二人分は結構な金額になると思います。
同じ塾で兄弟割とかあればいいけど、こればっかりは塾との相性がありますし。
現在毎月のやりくりでは、学資保険と子供手当ぐらいしか貯金ができてない、とのこと。
1300万のうち、ボーナスの割合が高いのでしょうか？
ボーナスありきの貯蓄はちょっと危険かな、と思います。
（ボーナスって会社の業績によって一番最初にカットされる部分だと思います）
でも、教育費がクリアになれば、全然いけると思います。
年子って一気に教育費がかかってきますけど、それが過ぎれはすぐに老後貯蓄に切り替えられますもんね。
最終的にはこちらの希望価格より、1割ほど値引きされました。
2,900万円で売りに出されているなら、2,900万円で売れるとは思わないほうが賢明です。
そして当然のことですが、売れるまでは2重でローンを抱える。
ウチは頭金を1,000万円ほど入れ、前の家のローンはなかったので、売れた時点でそれも返済に回しました。
まだお若いでしょうし、収入的には十分いけそうな気もしますが、お子さん2人の教育費がどうなるかでしょうね。
2900万で売れたとして、そこから手数料などを引かれて、残債ゼロと引越し費用が出たら恩の字くらいですよね？
で、400万の虎の子貯金(生活費1年分強くらい？)を残して、毎月貯金はできない生活。
小学生になったらレジャーも交通費も子ども料金かかります。行くにしても夏休みなどのハイシーズンに限られますから高いです。
学童費用は公立なら保育料よりは低いことが多いですが、習い事や通信教育、スポ小など何もしない予定でしょうか？旅行やレジャーも？
保育料が大方余るとの試算なら、危ないですよ。
学童の開所時間によっては民間学童や、学童から習い事に1人移動させる必要があるかもしれませんから。
ご夫婦の収入割合にもよるかとは思いますが、私なら怖くてできません。
どうしても買うならフルローンです。その中から頭金は出せません。というか、売れてから買うのでは遅いですよね？しばらくダブルローンですよね？
あとお節介かもしれませんが、共働きするなら防犯面では戸建よりはオートロックや管理人のいるのマンションのほうが安全です。共稼ぎだと遅かれ早かれ鍵っ子になるでしょうから。
個人的にはこれからさらに自宅にいる時間は少なくなるのに、車もお持ちで週末も外出しやすい環境なのにあえて引っ越す理由がわかりません。
ありがとうございます。
学資保険の金額を書いていなかったので、補足させていただきます。
学資保険や学資保険代わりの終身保険は子ども二人合わせて、現在10万円近く払っております。
これは主人の仕事の付き合いで加入したものですが、解約しても問題ありません。なので、払えるところまででも払うつもりです。
また、子ども手当て以外の貯金は難しいと書きましたが、固定資産税などの年に一度の出費分の積立は貯金とみなしていませんので、貯金としませんでした。
ボーナスと書きましたが、半年に一度の営業の手当てですので仕事をしっかりしていれば、必ず70万円くらいはいただけます。ボーナスは別にあります。
ボーナスではないのですが、ボーナス月に給料と合わせて支給されますので、ボーナスといたしました。
会社は古い企業体質が若干ですが、残っており、年功序列に固定給が上がる見込みです。
夫婦の年齢ですが、30代前半です。子どもは年子です。
分譲マンションの売却にあたりましては、ハウスメーカーが全て行う予定ですので、売却手数料はかかりません。
あとだしのようで申し訳ありませんが、このような状況を踏まえて、再度アドバイスをいただけると幸いです。
そもそも住宅ローンは二重でローンが組めないので、今の家のローンが残っている場合、今のローンを全て返済するか住み替えローンにするしかないと思います。
住み替えローンの場合は今のローンに次のローンを上乗せする形になります。
あと、ローンを組む時に抵当権を抹消しなくてはいけないとか条件があったような気がするので、金額的なこと以外をきちんと確認した方がいいと思います。
また、抵当権を抹消する方法としては、購入時に一旦、不動産屋に買い取ってもらう方法もありますが、その際はだいたい売れる金額の1/3～1/2程度でしか買い取ってくれないので、いずれにしても最低1500万位は残ってしまうと思います。
うちは住み替えローンを組みましたが、金額的には問題なかったのですが、手続きなどにかなりの制約があり、とても大変でした。
額面の5倍のローンを組む人がゴロゴロ居るなか、手取りで5倍ですから、やりくりすれば大丈夫と思いますよ。
それに、夫婦のご年齢も30台前半との事で、セーフだと思います。
ただ、推測ですが、今の生活レベルが高そうですね。
貯金がボーナス50万円(×2回？)、学資で10万円、年170～220万円と児童手当ですよね。
手取りで1千万円くらいあって、800万円位の支出があるのですか？
お子さんが小さいのにその支出ってどんだけの生活レベルかと思ってしまいます。
こちらで家計簿診断を受けてからご判断なさっては如何でしょうか。
ただ、少なくとも中受とかは不可能ですよ。
あと、駅徒歩1分。住環境は大丈夫なのでしょうか？
ずっと住みたいと思える環境でしょうか？
やはり、無謀のように思え、何度もローンシュミレーションや家計状況の把握を昨夜してしまいました。
会社につきましては、恐らく倒産はないので、倒産のリスクは回避できます。また、国家資格をいくつか所有しておりますので、万一の際の再就職も可能だと思いますが、病気で働けなくなったときのリスクは怖いなと感じました。
現在、支払い中の保育料はまるまる小学校に必要な費用に回す予定です。
ちなみに田舎ですので、中学受験はよっぽどでないとない地域です。高校も公立がほとんどの地域です。ベットタウンなので、土地が高いです。
あと、まだ決まっていないのですが、義両親がから少し援助していただけるとの連絡がありました。
援助いただける分ともう一度、家計を見直しをし、厳しいと判断したら、夫に話したいと思います。
私では思い付かなかったリスクを教えていただき、ありがとうございました。
みんなのリアルな声から見えてきたこと
● 「売れる価格」と「売りに出している価格」は違うという警告
複数の経験者から「中古物件は1割程度の値引きは普通」という声が寄せられました。
2900万円で売りに出ていても、最終的に2600万円前後になる可能性があり、そうなるとローン残債との相殺後に手元に残るお金はほぼゼロになります。
さらに引っ越し費用・諸経費を加えると、貯金400万円がごっそり消える可能性があるという指摘は、経験者ならではのリアルな声でした。
● 年収1300万円でも「余裕」ではないという声
「額面の5倍のローンを組む人がゴロゴロいる中で手取りで5倍なら大丈夫」という声がある一方、「月々の貯金がほぼできない生活で子ども2人の教育費が重なる時期を乗り越えられるか」という懸念の声も多く寄せられました。
特に年子の子どもを持つ場合、教育費がほぼ同時にピークを迎えるため「息つく暇がない」という表現が印象的でした。
塾・受験・大学費用が重なる時期にローン返済とのバランスが取れるかどうかが、判断の分かれ目になります。
● ダブルローンのリスクを軽視してはいけない
住み替えの場合、今のマンションが売れるまでの間、新旧2つのローンを同時に抱えるダブルローン状態になるリスクがあります。
「売れてから買うのでは遅い」という現実の中で、売却が長引いた場合の資金計画を事前に立てておくことの重要性を指摘する声が複数ありました。
● 最終的に「やりくり次第でいける」と前向きになった相談者
相談者は最終的に「義両親からの援助」「保育料が学校費用に変わること」「国家資格による再就職の可能性」などを整理し、「厳しいと判断したら夫に話したい」という冷静な姿勢に落ち着きました。
感情的に「無謀かどうか」を判断するのではなく、リスクを一つひとつ確認した上で判断するというプロセスが、後悔しない住み替えにつながります。
さいごに｜住み替えは「売れる価格」と「借りられる額」を先に確認してから動く
住み替えは「今の家を売ること」と「新しい家を買うこと」が同時進行する、人生の中でも特に複雑なお金の動きを伴う決断です。
だからこそ「ネットのシミュレーションでは大丈夫そう」という感覚だけで進めることは危険です。
今回の相談から見えてきた判断軸は3つです。
今のマンションが本当にいくらで売れるのかを複数社の査定で確認すること、5000万円のローンが教育費ピーク時も含めて無理なく返せるかを客観的な数字で確認すること、そして住み替え先の価格が適正かどうかを複数社のプランと比較して判断することです。
この3つを感情が冷めた状態で確認した上で「それでも買う」という納得感があれば、前向きに進める根拠になります。
まず今のマンションの現実的な売却価格を知ることから始めましょう。
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※複数社の査定額を比較することで、現実的な売却価格が見えてきます。
次に無理のない借入額と返済計画を客観的に確認しましょう。
▶︎ モゲチェックで住宅ローンを無料診断してみる
※年収・家族構成を入力するだけで、複数銀行の条件を一括比較できます。
そして住み替え先の価格が適正かどうかを複数社のプランで比較しましょう。
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焦って決めた住み替えより、納得して選んだ住み替えの方が、長い目で見た家族の暮らしを守ります。急がず、でも止まらず。冷静な判断で、後悔のない住み替えをしていきましょう。