不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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築4年の2800万戸建てを後悔して売りたいあなたへ｜判断のポイントと注意点
新築(注文)、一戸建てで、築4年です。
2800万で購入し、ローン残額2200万ほど残っています。
子どもが産まれてからの環境の変化など様々な理由から家の買い替えができたら…と考えるようになりました。
旦那はローン残額くらいで売れるならいいけど…と反対はしていません。
まず家を売ることが先だと思っているのですが、何から始めたらいいのかいまいちわかりません。
ネットで一気に何社も無料査定してもらえるのってありますよね？
あれはしておいたほうがいいんでしょうか？
【FPとしての解決策】「ローンが2,200万円残っている」その現実を、どう乗り越える？
ご相談のケースでは、購入価格2,800万円の戸建てに対してローン残高が2,200万円。築4年で買い替えを検討しているとのこと。まず最初にお伝えしたいのは「感情で動かない」ことです。
「子どもが生まれて生活が変わった」「今の家が合わない気がする」といった心情は、誰もが経験するものですが、不動産の売却は一度決めると後戻りができません。
特に築浅物件の売却は、「価格が大きく下がりやすい」という厳しい現実があります。
実際に4年住んだ戸建ては、中古物件として扱われ、2〜3割以上の値引きは覚悟が必要です。
まずすべきは「本当に売らなければならない状況か」を見極めること
FPとしてまずお伝えしたいのは、「今売るべきか、住み続ける選択肢はないか」を一度冷静に考えることです。
・家計が厳しいのか
・新たなローンを組んで住み替えるだけの収入があるか
・売却後の住まいは確保できるのか
これらを整理したうえで、「売却＝最善」と言い切れるかを精査する必要があります。
たとえば、同じ収入のまま、売却後に新たな住宅ローンを組む場合、「二重ローン」や「自己資金の不足」に直面する可能性があります。
売却を前提とするなら「まずは現実的な査定」を取るべき
「売れるなら売りたい」という段階であれば、最初にやるべきことは「現在の売却相場を知る」ことです。いきなり地元の不動産会社に飛び込むよりも、複数社から一括で査定を取って相場観を持つほうが効率的です。
イエウールのような無料の一括査定サービスを使えば、複数の不動産会社に一度に査定依頼ができ、「今いくらで売れるのか」の感触をつかめます。
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売却が現実的と判断したら「残債と諸費用の整理」を忘れずに
売却する際は、次のような費用がかかります：
・仲介手数料（売却価格×3％＋6万円＋消費税）
・抵当権抹消登記費用
・司法書士への報酬
・必要に応じてリフォーム費用
たとえば、2,200万円で売却できても、手取りはそれ以下になります。
この金額で「住宅ローンを完済できるか？」を計算しておく必要があります。
買い替えを前提とするなら、住宅ローンの事前審査も検討を
もし「売却後に買い替えたい」という気持ちがあるなら、同時に「自分たちがいくらまで借りられるのか」を事前に把握しておくことが重要です。
モゲチェックを使えば、ネット銀行・メガバンク・地銀などから、あなたの年収・条件に合った住宅ローンを一括で比較できます。
プロのアドバイザーにLINE感覚で無料相談もできるので、知識がなくても安心です。
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今すぐ行動すべき“3つのステップ”
・イエウールで現実的な査定相場を知る
・モゲチェックで「買い替え後の返済能力」を確認する
・家計全体を見直し、本当に売るべきか見極める
まとめ：売却は“ゴール”ではなく“スタート”になることも
築4年・2,800万円の戸建てを売るという判断は、人生の再構築につながる選択肢にもなります。しかし「ローン残高を完済できるか」「次の住まいはどうするか」「買い替えは無理なくできるか」など、事前にクリアすべき問題は山積みです。
後悔しないためにも、まずは情報を整理し、家計にとって無理のない判断をすることが何より大切です。
不安や悩みを一人で抱え込まず、「数字」と「客観的な情報」を武器に、家族と一緒に納得のいく選択をしていきましょう。
みんなのリアルな回答まとめ
まずはその住宅のあるエリアの不動産会社、できたら評判のよい会社を探して、売却を検討している旨を相談してみては？
査定価格が高いといっても、その金額で売れる訳ではありません。
大手が良い、中小だからだめ、という話でもありません。
また、分譲元が仲介業もしているようなら、そこに相談してみるのもありかもしれません。
分譲地の価値を下げないよう、比較的高値でまとめようと努力してくれるかもしれません。ただこれも、どこの会社もそうしてくれるという訳ではありません。
親身に相談に乗ってくれて、真摯に対応してくれる業者さんに出会えますように！
同じくローン残額くらいで売れるなら...ということなら、地元に強い不動屋さんに話を聞くと良いと思います。
我が家の場合はローンは完済してからの住み替えでしたので、買ってからゆっくり売りましたが、ローン残額がある場合は同時に進めることになるかと思うので（引き渡しの際に残額を精算することになるかと）、まずは相談ですかね。
我が家は中古マンションで、場所もそこまで便利というわけではなかったので、買った価格よりは下がりましたが、地元の不動産屋に頼んで自分たちなりに納得のいく金額で、売り出してから1か月で買い手が決まりました。
戸建ての売却は簡単ではないです。
以前、予想外の転勤のため、やむなく戸建てを売却したことがあります。
売るのって、そう簡単ではないですよ。
まず、仲介業者に入ってもらって、売却予想価格を見積もりしてもらいます。
（業者に寄って多少違います。高いほうがいいとは限りません。広告の出し方とか、チラシの枚数とか違いますので。）
業者を決めたら、実際に売却価格を決めて、手配してもらうんですが、希望価格で売れることってまずないです。
半年でも住んだら中古ですから、値段はガクッと落ちます。それから、購入希望者も、値切ってくることが殆どです。
もちろんそれを受け入れるかどうかは売主次第ですので、判断が難しいところだと思います。
人気地域なら、築浅ですので、割合すぐに買い手が付くと思いますが、あまり人気のない地域だと売れない場合もあります。
築４年で買い換えるのって、正直、余程の人気地域でないと損をすることのほうが多いと思います。そこまでして、住みたくない物件なんでしょうか？
余程の事情がない限り、「部屋が狭くなった」、程度の理由では買い替えはお勧めしません。
できるのであれば、住み替えより、家の中を工夫して住み続けられたほうがいいと思いますよ。
参考にさせていただき、旦那と話し合いました。
ありがとうございました！
さいごに｜後悔しないために、冷静な判断を
築4年・2800万の戸建てを売却したい――この相談は、決して珍しいものではありません。実際の声を見ても、「ローン残高と同じくらいで売れるなら」という希望や、「売却よりも住み続けたほうがいいのでは」という慎重な意見までさまざまです。
FPとしてお伝えしたいのは、「感情」ではなく「数字」で判断することの大切さです。
売却を検討するならまずすべきは、いくらで売れそうかを客観的に知ること。ローン残高2200万円が残っている場合、仮に査定額が2000万円だったとしたら、200万円の不足分を手元資金で補わなければなりません。
このギャップを正確に把握しないまま売却に踏み切ると、後悔につながります。
逆に、エリアによっては新築時と同水準かそれ以上の価格で売れることもあります。特に近年は一部地域で地価が上がっており、築浅の戸建てにニーズがある場合も。まずは複数社から無料で査定を受けて、価格帯の相場感を掴むことが先決です。
イエウールなら、売却を検討している家の査定を最大6社同時に依頼できます。地元に強い不動産会社の情報も得られるので、今すぐ売らなくても“準備段階”として利用するのがおすすめです。
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また、今の家を手放さずに住み替えを検討している方は、住宅ローンの借り換えや家計の見直しも大切です。モゲチェックなら、複数の銀行ローンを一括比較でき、LINE感覚でプロに無料相談も可能。無理のない返済計画が立てられれば、住み替えの選択肢も広がります。
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焦らず、でも止まらず。
「家を売りたい」と思った今が、見直すタイミングです。
ぜひ、後悔しない選択のために一歩踏み出してみてください。