不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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築4年の2800万注文住宅を売って買い替えたい｜何から始めればいい？FPが手順と注意点を整理した
新築(注文)、一戸建てで、築4年です。
2800万で購入し、ローン残額2200万ほど残っています。
子どもが産まれてからの環境の変化など様々な理由から家の買い替えができたら…と考えるようになりました。
旦那はローン残額くらいで売れるならいいけど…と反対はしていません。
まず家を売ることが先だと思っているのですが、何から始めたらいいのかいまいちわかりません。
ネットで一気に何社も無料査定してもらえるのってありますよね？
あれはしておいたほうがいいんでしょうか？
FPとしての解決策｜住み替えは「売却価格の把握」から始める
1. まず「今の家がいくらで売れるか」を知ることが全ての出発点
「何から始めればいいかわからない」という相談者の疑問に対して、FPとしての答えはシンプルです。まず今の家がいくらで売れるかを複数社に査定してもらうことが第一歩です。
築4年の注文住宅は築浅物件として比較的高い売却価格が期待できます。ただし「2800万円で買ったから同じ価格で売れる」とは限りません。エリアの相場・物件の状態・売り出し価格の設定など、複数の要因が絡み合います。
1社だけの査定では「これが相場だ」と思い込んでしまうリスクがあります。複数社に同時に査定を依頼することで、適正な売却価格の幅が見えてきます。
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2. ローン残債と売却価格の関係を先に確認する
今回の相談者はローン残額が約2200万円あります。売却価格がローン残債を上回らないと、差額を手元資金で補填しなければなりません。これを「オーバーローン」と言い、住み替えの大きな障壁になります。
「ローン残額くらいで売れるなら」という夫の発言は非常に現実的な視点です。売却価格がローン残債を上回るかどうかを確認した上で、住み替えを進めるかどうかを判断することが重要です。
3. 「売ってから買う」か「買ってから売る」かを決める
住み替えの進め方には「今の家を売ってから新しい家を買う」と「新しい家を買ってから今の家を売る」という2つの方法があります。
前者は資金計画が立てやすい反面、売却後に仮住まいが必要になるケースがあります。
後者はスムーズに引っ越せる反面、一時的にダブルローンを抱えるリスクがあります。どちらが自分たちに合っているかを、査定価格と資金計画を確認した上で判断しましょう。
買い替え先の選択肢も並行して情報収集しておきましょう。
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みんなのリアルな回答まとめ
まずはその住宅のあるエリアの不動産会社、できたら評判のよい会社を探して、売却を検討している旨を相談してみては？
査定価格が高いといっても、その金額で売れる訳ではありません。
大手が良い、中小だからだめ、という話でもありません。
また、分譲元が仲介業もしているようなら、そこに相談してみるのもありかもしれません。
分譲地の価値を下げないよう、比較的高値でまとめようと努力してくれるかもしれません。ただこれも、どこの会社もそうしてくれるという訳ではありません。
親身に相談に乗ってくれて、真摯に対応してくれる業者さんに出会えますように！
同じくローン残額くらいで売れるなら...ということなら、地元に強い不動屋さんに話を聞くと良いと思います。
我が家の場合はローンは完済してからの住み替えでしたので、買ってからゆっくり売りましたが、ローン残額がある場合は同時に進めることになるかと思うので（引き渡しの際に残額を精算することになるかと）、まずは相談ですかね。
我が家は中古マンションで、場所もそこまで便利というわけではなかったので、買った価格よりは下がりましたが、地元の不動産屋に頼んで自分たちなりに納得のいく金額で、売り出してから1か月で買い手が決まりました。
戸建ての売却は簡単ではないです。
以前、予想外の転勤のため、やむなく戸建てを売却したことがあります。
売るのって、そう簡単ではないですよ。
まず、仲介業者に入ってもらって、売却予想価格を見積もりしてもらいます。
（業者に寄って多少違います。高いほうがいいとは限りません。広告の出し方とか、チラシの枚数とか違いますので。）
業者を決めたら、実際に売却価格を決めて、手配してもらうんですが、希望価格で売れることってまずないです。
半年でも住んだら中古ですから、値段はガクッと落ちます。それから、購入希望者も、値切ってくることが殆どです。
もちろんそれを受け入れるかどうかは売主次第ですので、判断が難しいところだと思います。
人気地域なら、築浅ですので、割合すぐに買い手が付くと思いますが、あまり人気のない地域だと売れない場合もあります。
築４年で買い換えるのって、正直、余程の人気地域でないと損をすることのほうが多いと思います。そこまでして、住みたくない物件なんでしょうか？
余程の事情がない限り、「部屋が狭くなった」、程度の理由では買い替えはお勧めしません。
できるのであれば、住み替えより、家の中を工夫して住み続けられたほうがいいと思いますよ。
参考にさせていただき、旦那と話し合いました。
ありがとうございました！
みんなのリアルな声から見えてきたこと
● 「まず地元に強い不動産会社に相談を」という経験者の声
寄せられた声の多くは「まず地元に強い不動産会社に相談してみては」という意見でした。
大手が良い・中小だからダメという話ではなく、そのエリアの相場を熟知していて親身に対応してくれる業者に出会えるかどうかが、売却の成否を大きく左右するという指摘は非常に参考になります。
また「分譲元が仲介業もしているなら、そこに相談するのもあり」という声もありました。
分譲地の価値を下げないよう比較的高値でまとめようと努力してくれる可能性があるという視点は、注文住宅を売却する際の参考になります。
● 「査定価格が高いからといって、その金額で売れるわけではない」という現実
複数社に査定を依頼することは重要ですが「査定価格が高い業者が良いとは限らない」という経験者の声は印象的でした。
広告の出し方・チラシの枚数・営業力など、査定価格以外の要素も業者選びの判断軸になります。
● 「築4年での買い替えは損をすることが多い」という厳しい声
「半年でも住んだら中古になり価格がガクッと落ちる」「余程の人気地域でないと損をすることの方が多い」という経験者の声は、今回の相談者にとって重要な警告です。
買い替えの理由が「部屋が狭くなった」程度であれば、住み替えより家の中を工夫して住み続ける方が得策という意見もありました。
一方で「子どもが産まれてからの環境の変化など様々な理由」という相談者の状況が深刻であれば、損失を覚悟した上で住み替えという判断も十分あり得ます。
● 「売り出してから1ヶ月で買い手が決まった」という成功談
地元の不動産屋に頼んで、自分たちなりに納得のいく金額で売り出したところ1ヶ月で買い手が決まったという経験者の声は、相談者にとって希望の持てる体験談です。
築浅物件は買い手がつきやすく、適切な価格設定と信頼できる業者選びが早期売却のカギになります。
● 感情面の気づき
相談者は「旦那と話し合いました」という前向きな結論に至っています。
夫婦でしっかり話し合い、売却価格・ローン残債・買い替え先の条件を整理した上で動き出すというプロセスは、後悔しない住み替えの第一歩です。
さいごに｜住み替えの第一歩は「今の家の価値を知ること」から
「何から始めればいいかわからない」という状態から抜け出すための答えはシンプルです。
まず今の家がいくらで売れるかを複数社に無料で査定してもらうことです。
それだけで「売却価格がローン残債を上回るかどうか」「住み替えが現実的かどうか」「どのくらいの予算で新しい家を探せるか」という判断に必要な情報が一気に揃います。
築4年という築浅物件は、時間が経てば経つほど売却価格が下がっていきます。「いつか動こう」と思っているうちに、売却できる金額が減っていくのが現実です。
「まず査定だけ取ってみる」という行動は、売ると決めていなくても今すぐ動いておく価値があります。まず今の家の現実的な売却価格を複数社で確認しましょう。
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今すぐ売ると決めなくても構いません。
でも「今の家がいくらで売れるかを知っておくこと」は、どんな選択をするにしても必ず役に立ちます。焦らず、でも止まらず。家族みんなが笑顔で暮らせる住まいを、一緒に探していきましょう。