不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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母の家を相続して1800万円で売却…譲渡税は発生する？非課税になる条件と対処法まとめ
譲渡税の手紙が届きました。
母が亡くなり遺産相続で、家と土地を譲りうけました。母子家庭なので、父はいません。
母は借金があったため、この家を取っておく事は出来ず、直ぐに不動産へ引き渡し、1800万円で不動産に売りました。
この場合譲渡税は発生しますか？
FPとしての解決策｜「譲渡税がかかるか不安」なときは“3つの確認”で整理できる
相続した家や土地を売却したあと、税務署から「譲渡税のお知らせ」が届くと、多くの方が不安になります。
ですが、譲渡税は「売ったら必ず払うもの」ではありません。
実際に課税されるかどうかは、次の3つのポイントを整理すれば見えてきます。
1.譲渡税は“儲けが出たとき”だけ課税される
譲渡税（正式には「譲渡所得に対する所得税・住民税」）は、売却額から取得費と経費を引いた「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ課税されます。
たとえば、
・売却額：1800万円
・取得費（＝相続した家の元の購入価格）：3600万円
この場合、明らかに損をしているため譲渡所得は出ず、税金はかかりません。
もしまだ売却前であれば、「いくらで売れそうか」を把握しておくことで、税負担の有無を早めに判断できます。
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2. たとえ非課税でも“確定申告”は必要
税金がかからない場合でも、税務署は「売却があった」という情報を把握しています。
そのため、確定申告をしないと「利益が出たのに申告していない」と判断されてしまう可能性があります。
申告の際には以下のような書類が必要です。
・売買契約書（売却時）
・取得費を証明する契約書や領収書
・仲介手数料や登記費用などの明細
・相続を証明する書類（遺産分割協議書など）
3.購入時の資料がない場合は“概算取得費”も使えるが注意点あり
もし、お母様の購入時の資料が見つからない場合、「売却額の5％を取得費とみなす」概算取得費制度が使えます。
ただしこの方法では、実際よりも利益が大きく計算され、課税されてしまう可能性があります。
たとえば1800万円で売却した場合、取得費は90万円と見なされ、残り1710万円が課税対象とされることも。
そのため、可能な限り正確な取得費を探す努力はしておいた方が安心です。
不動産を相続したあと、すぐに売却したとしても「損をしていれば税金はかからない」こともあります。
まずは落ち着いて、取得費・売却額・費用を整理し、税務署に相談・申告する流れを踏むことが大切です。
そして、まだ売却していない段階なら、相場だけでも把握しておくことで判断がグッと楽になります。
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みんなのリアルな回答まとめ
譲渡所得ですね。
今回お売りになった土地建物の購入金額はわかりますか？
譲渡代金(1800万)－｛(取得費)－(譲渡費用)｝＝譲渡所得です。
取得費は土地建物の購入金額(建物は減価償却という計算をしますが)、譲渡費用は不動産屋に支払った仲介手数料などが当てはまります。
この計算でマイナスにならない場合は、売ったお金を借金に当てようが、貯金しておこうが税金はかかります。
私も税務署に相談するのが良いかと思いますが・・・・。
お母様が亡くなったのは？昨年？何月？
また、借金の金額は？
お母様が亡くなった年月によって「土地の相続や借金などで税金を納める必要が有る無しを申告する期限」が決まってきます。
その税務署から来た「譲渡税の手紙」は単純に不動産屋さんが「どこそこの誰それさんの土地・家屋を購入。
1800万を誰それさんに支払ってあります」と言う申告書類をだしたからでしょう。
それを受けて税務署が「不動産屋さんに土地と家を売りましたよね。税金の申告が必要ですよね？
税務署としては1800万のお金が手元に入った事は解ってますよ。申告をお願いしますね。」という書類を送って来ただけです。
今の時期は確定申告直前で税務署が混んでいます。
お母様が亡くなったのが昨年6月以降であれば、確定申告時期が終わった直後に相談に行ってもまだ間に合うと思います。
が、5月より前であれば直ぐにでも相談に行ってどうしたら良いか？を確認すべきでしょう。
子どもが小さいから行くのは無理で・・・などと言う理由でも税務署は期日に従って手続きをするしかないので「譲渡税の未納」として「税金未納の延滞手続きなど」も発生する可能性も有ります。
「税金未納の延滞金などの追加納税額」は「所得額が大きくなればなるほど金額も大きくなる」んですよ。
借金の額なども含め、税務署に相談に行く方が良いと思いますよ。
そのお母様の家と土地は購入ですか？
購入なら契約書が残されていれば正確に1800万円で儲けが出ているかわかります。
契約書がない場合や、お母様がだれかから相続だった場合などは、その土地の不動産の基準価格は税務署に確認すればわかります。
契約書やその際の登記手数料など書類を持って税務署に聞けば教えてもらえます。
築10年の家と土地をどうにか売らなくてはと急いで売って、春に家を売ったんですよ。
母が10年前に買った時は3600万円で、売れた額が1700万円でした。
そこから妹に分けて、お墓やら借金に当てたり、病院代やら火葬代やらで、残っていないに等しいのに、譲渡税とか手紙きてパニックになりました。
皆さんのコメント通り、税務署にお電話したところ、買った額より、損をしているので、税金は発生しないそうです。
税務署に申告をする必要があるらしくて税務署に提出してきます。
本当に感謝します。
さいごに｜FP視点でのまとめ
「母の家を相続して売ったら、譲渡税の手紙が届いた」
こうした不意の通知は、金銭的にも精神的にも大きなプレッシャーになります。
ですが、譲渡税は「売却したら必ずかかる税金」ではありません。
今回のように、
・元の購入価格が高かった（＝取得費が大きい）
・売却価格がそれを下回っていた（＝損している）
という状況であれば、課税はされず非課税になるケースが多いのが実情です。
みんなの声からも、次のような気づきがありました。
・「損していても申告は必要だった」
・「資料があれば税務署が丁寧に教えてくれた」
・「非課税でも放置していたら連絡が来た」
不安に駆られて動けなくなるよりも、まずは税務署に相談すること、必要書類を集めること、そして“取得費の整理”が重要です。
また、相続した家をすでに売ってしまった人だけでなく、「これから相続がありそう」「将来売却を考えるかも」という人にとっても、今のうちに家の価値を把握しておくことは大きな備えになります。
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税金は、「知らなかった」では済まされない領域です。
でも、“知っておくだけで守れるお金”があるのも事実。
一人で抱え込まず、必要な手順を踏むことで、金銭的な安心も、精神的な安心も取り戻せます。