不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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任意売却の家は買って大丈夫？瑕疵担保免責・債権者の同意で注意すべき5つのこと
そろそろマイホームを探し出していたのですが、広さに対してかなりお得な物件を見つけました。
しかし、「この物件について任意売却の為、売主の瑕疵不担保、債権者の抹消同意を要します。」
と記載があり、ネットで自分なりに調べて何となく理解したくらいの段階です。
ローンの支払いが滞っておられて、差し押さえ寸前で急いで売りに出されているという事ですよね？
この物件を前向きに検討してみたいのですが、どう思われますか？何かデメリットなどあるのでしょうか？
実際こういう物件を購入された事ある方いらっしゃいますか？
FPとしての解決策｜「安い理由」を正確に理解してから判断する
1. 任意売却物件が安い理由を正確に把握する
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった売主が、金融機関の同意を得て市場価格より低い価格で売却する方法です。
競売になる前に売主・金融機関・買主の三者が合意して進めるため、通常の売買より複雑な手続きが必要になります。
「広さに対してかなりお得」という価格設定の背景には、売主が急いで現金化したい・金融機関が早期回収を望んでいるという事情があります。
この「急ぎの売却」が価格の安さの主な理由です。
2. 任意売却物件の主なリスクを把握する
任意売却物件には通常の中古物件にはないリスクが複数存在します。
まず「瑕疵担保責任を負わない」という条件が付くケースが多いです。
これは建物に欠陥があっても売主が責任を負わないということを意味します。購入後に予期せぬ修繕費用が発生するリスクがあります。
次に「売主がまだ居住中の場合がある」という点です。内覧が十分にできなかったり、売買契約後もスムーズに退去しないケースがあります。
また最後の最後で売主や債権者が同意を撤回するという事態も全くないわけではありません。
3. 「安さ」だけで判断せず他の物件との比較を怠らない
任意売却物件の価格の安さは魅力的ですが「安い理由」を正確に理解した上で、リフォーム費用・修繕費用・諸費用を加算した「実質的な取得コスト」で他の物件と比較することが重要です。
表面上の価格が安くても、購入後の修繕費や手続きコストを加算すると通常の物件と大差なくなるケースもあります。必ず複数の物件と比較した上で判断しましょう。
まず同じ予算でどんな選択肢があるかを複数社で比較しましょう。
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そして購入を決める前に無理のないローン計画を確認しましょう。
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※任意売却物件購入時のローン条件も含めて確認できます。
みんなのリアルな回答まとめ
瑕疵負担保…現在の建物に住むことができないような欠陥があった場合、売主はその責任を負いません。
要抹消同意…現在、登記簿に金融機関の名前が入っている建物のため、残債を売主が支払ったり、債務免除の取り決めをしない場合、金融機関が登記簿から名前を消すことに応じない可能性がある。
←大概、応じてくれる段になったから任意売却するんだと思います。ただ、売主がややこしい人だと最後の最後で大どんでん返しがあるかも。
私なら瑕疵の方が気になります。
まずは現地で説明を受けることをご検討された方がいいと思いますよ。
そして、条件がいい物件なら、チラシが出てすぐに売却済になることも。急いで（笑）
家を購入する際に、いろいろみて回っている時に、競売にかかる寸前、売り切りたいという物件を見に行ったことがあります。
その時の不動産屋さんの説明では
・内覧などが充分にできない
・内覧ができない上で現状渡しなので、庭の手入れ、室内清掃、簡易リフォームなどに費用と時間がかかる可能性がある
・売買契約が順調に進まない可能性がある
・速やかに退去しない可能性がある
と言われました。
場所が希望に近かったし、近隣の環境が良く、それでいて相場よりもぐっと安かったので、前向きに話を進めたく不動産屋さんと話をしましたが、上記のようなことを言われたのもあって、見送りました。
最終的に購入した家も「ローンが支払えない」ということ売りに出ていた物ですが、こちらは、退去後だったので、すぐに決めました。
何だか複雑ですね。週末に不動産屋に行って聞いてみようと思います。
内覧もできて、スムーズに事が運べるようなの売主さんだったら、本当にお得な物件なんでしょうが、一生の買い物になるので色々調べてみたいと思います。
どうもありがとうございました。
みんなのリアルな声から見えてきたこと
「瑕疵の方が気になる」という経験者の警告
「瑕疵担保免責の方が気になる。売主がややこしい人だと最後の最後で大どんでん返しがあるかも」という経験者の声は印象的でした。
任意売却物件の最大のリスクは価格ではなく「建物の状態を売主が保証しない」という点です。
購入後に予期せぬ欠陥が発覚しても売主に責任を問えないため、購入前に専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を必ず依頼することが重要です。
「内覧が十分にできない・現状渡しのリスク」という具体的な声
「内覧が充分にできない上で現状渡しなので、庭の手入れ・室内清掃・簡易リフォームなどに費用と時間がかかる可能性がある」という経験者の声は非常に参考になります。
見た目の価格の安さだけでなく、購入後に発生する費用を含めた「実質的なコスト」を事前に試算しておくことが重要です。
「売買契約が順調に進まない可能性がある」という手続き上のリスク
「売買契約が順調に進まない可能性がある・速やかに退去しない可能性がある」という経験者の声は、任意売却ならではのリスクを示しています。
通常の売買より複数の関係者（売主・金融機関・場合によっては連帯保証人）の同意が必要なため、手続きが複雑になりやすいです。信頼できる不動産会社・専門家のサポートを得ながら進めることが不可欠です。
「退去後の物件なら安心して購入できた」という成功談
「最終的に購入した家も『ローンが支払えない』ということで売りに出ていたものだが、退去後だったのですぐに決めた」という経験者の声は参考になります。
任意売却でも売主がすでに退去済みで内覧が十分にできる状態であれば、通常の中古物件と同様に判断できます。物件の状態・売主の状況を事前に確認することが重要です。
「条件がいい物件はすぐに売却済みになる」という現実
「条件がいい物件なら、チラシが出てすぐに売却済みになることも。急いで」という経験者の声は、任意売却物件の人気の高さを示しています。
価格の安さから購入希望者が集まりやすく、タイミングを逃すと購入できないケースも多くあります。前向きに検討するなら早めに動くことが重要です。
感情面の気づき
相談者は「何だか複雑ですね。週末に不動産屋に行って聞いてみようと思います」という前向きな行動を取っています。
任意売却物件への不安と「お得な物件を逃したくない」という気持ちのバランスをとりながら、まず専門家に直接話を聞くという判断は非常に合理的です。
さいごに｜「安い理由」を正確に理解した上で、他の物件と比較して判断する
「広さに対してかなりお得な物件を見つけた。でも任意売却で不安」という気持ちはよくわかります。
でもFPとして整理すると、任意売却物件は「安いから得」ではなく「安い理由がある」という視点で判断することが重要です。
瑕疵担保免責・内覧の制限・手続きの複雑さ・退去の遅延リスクなど、任意売却物件には通常の中古物件にはないリスクが存在します。
これらのリスクを正確に把握した上で「リフォーム費用・修繕費用・諸費用を加算した実質的な取得コスト」を他の物件と比較することが、後悔しない判断につながります。
まず不動産会社に直接足を運んで「瑕疵の内容・売主の状況・手続きの見通し」を確認しましょう。
その上で同じ予算で他にどんな選択肢があるかを並行して比較しておくことで、「この物件が本当にお得かどうか」を冷静に判断できるようになります。
まず同じ予算でどんな選択肢があるかを複数社で比較しましょう。
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そして購入を決める前に無理のないローン計画を確認しましょう。
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※任意売却物件購入時のローン条件も含めて確認できます。
焦る必要はありません。でも「安い理由を理解した上で他の物件と比較しておくこと」は、どんな選択をするにしても必ず役に立ちます。急がず、でも止まらず。家族みんなが長く笑顔で暮らせる住まいを、じっくり選んでいきましょう。