不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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任意売却の家は買って大丈夫？瑕疵担保免責・債権者の同意で注意すべき5つのこと
そろそろマイホームを探し出していたのですが、広さに対してかなりお得な物件を見つけました。
しかし、「この物件について任意売却の為、売主の瑕疵不担保、債権者の抹消同意を要します。」
と記載があり、ネットで自分なりに調べて何となく理解したくらいの段階です。
ローンの支払いが滞っておられて、差し押さえ寸前で急いで売りに出されているという事ですよね？
この物件を前向きに検討してみたいのですが、どう思われますか？何かデメリットなどあるのでしょうか？
実際こういう物件を購入された事ある方いらっしゃいますか？
任意売却物件は買っても大丈夫？FPが教える“格安物件”を検討するときの3つの判断軸
不動産検索サイトで見つかる「広さのわりに安い」物件。その中には“任意売却”と書かれたものも少なくありません。
一見お得に見えるこうした物件ですが、ファイナンシャルプランナーの視点では、購入前に次の3つの判断軸をもとに冷静に検討する必要があります。
1. なぜ安いのか？背景を理解する
任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞った売主が、金融機関の同意を得て競売にかけられる前に売却する手続きです。つまり、売主は資金的に困窮しており、通常の売主とは状況が異なります。
このため多くの任意売却物件には以下の特徴があります
・瑕疵担保免責（欠陥があっても売主は責任を負わない）
・債権者（金融機関）の抵当権抹消の同意が必要
・内覧ができない／物件調査資料が揃わないケースもある
価格が安い背景には「契約が複雑で買い手が付きにくい」という事情があることをまず認識すべきです。
2. 予期せぬコストを想定する
任意売却物件は現状渡しが基本です。売主が修理や掃除を行うことはなく、購入後に修繕・整備に多額の費用がかかる可能性があります。
・水回りや給湯器の故障
・外壁や屋根の劣化
・不用品の残置・撤去費用
・リフォーム必須の可能性
また、建物に重大な欠陥があっても自己負担で対応するしかないため、購入時には事前の建物調査や専門家の同行確認が欠かせません。
3. 「資金計画」にゆとりを持てるかがカギ
任意売却物件は安いとはいえ、購入後の修繕・諸経費・ローンの金利条件まで含めた総コストを見積もる必要があります。
安く買えても、リフォーム費用や不透明な支出で結局割高になるケースも少なくありません。
そうしたときは モゲチェック のようなサービスを使って、自分に合ったローン条件を比較・最適化しておくと安心です。
「修繕込みでも返済にゆとりがあるか？」という観点で資金計画を見直しましょう。
まとめ
任意売却物件は「リスクを理解し、コストの全体像が見える人」にとっては有利な選択肢になりえます。
しかし、安さだけで飛びついてしまうと、予期せぬトラブルや負担に後悔する可能性があるのも事実。
冷静な判断軸を持って、自分たちにとって本当に適切な選択かどうかを見極めることが重要です。
みんなのリアルな回答まとめ
瑕疵負担保…現在の建物に住むことができないような欠陥があった場合、売主はその責任を負いません。
要抹消同意…現在、登記簿に金融機関の名前が入っている建物のため、残債を売主が支払ったり、債務免除の取り決めをしない場合、金融機関が登記簿から名前を消すことに応じない可能性がある。
←大概、応じてくれる段になったから任意売却するんだと思います。ただ、売主がややこしい人だと最後の最後で大どんでん返しがあるかも。
私なら瑕疵の方が気になります。
まずは現地で説明を受けることをご検討された方がいいと思いますよ。
そして、条件がいい物件なら、チラシが出てすぐに売却済になることも。急いで（笑）
家を購入する際に、いろいろみて回っている時に、競売にかかる寸前、売り切りたいという物件を見に行ったことがあります。
その時の不動産屋さんの説明では
・内覧などが充分にできない
・内覧ができない上で現状渡しなので、庭の手入れ、室内清掃、簡易リフォームなどに費用と時間がかかる可能性がある
・売買契約が順調に進まない可能性がある
・速やかに退去しない可能性がある
と言われました。
場所が希望に近かったし、近隣の環境が良く、それでいて相場よりもぐっと安かったので、前向きに話を進めたく不動産屋さんと話をしましたが、上記のようなことを言われたのもあって、見送りました。
最終的に購入した家も「ローンが支払えない」ということ売りに出ていた物ですが、こちらは、退去後だったので、すぐに決めました。
何だか複雑ですね。週末に不動産屋に行って聞いてみようと思います。
内覧もできて、スムーズに事が運べるようなの売主さんだったら、本当にお得な物件なんでしょうが、一生の買い物になるので色々調べてみたいと思います。
どうもありがとうございました。
みんなの回答から見えてきたこと
実際に任意売却や差し迫った売却物件を検討・見送った方々の声からは、価格の安さ以上に「不確実性」「契約の不安」「見えないコスト」への警戒感が強く感じられました。
瑕疵担保免責に不安を感じる声が多数
・欠陥があっても誰も責任を取らないのは怖い
・建物の状態が素人では判断できないため、内覧や専門家の同行が重要とする声も
売主や債権者の事情で「話が流れる」可能性も
・債権者（銀行）の同意が取れている前提で進むが、稀に条件が変わって白紙になるケースも
・売主の態度や退去時期次第でスムーズに進まないことがあると警戒する声も見られました
最終的に「別の似た条件の物件」を選んだ例も
・任意売却の物件は価格的な魅力は大きかったが、やりとりの難しさや見えない費用を考慮して別物件を選んだ
・退去済で状態が良く、通常売買に近い条件の方が結果的にスムーズだったという声も
さいごに｜FP視点でのまとめ
任意売却物件は「今すぐに手放したい事情」がある分、価格が魅力的に見える反面、購入者側に不確実性や契約リスクがのしかかってくる構造にあります。
特に注意すべきは以下の3点です。
・物件の状態を確認できるか（内覧・調査）
・債権者の同意と売主の協力が揃っているか
・修繕やリフォームを含めた総コストに無理がないか
もし「修繕費がかかっても、トータルでお得に収まるなら前向きに検討したい」と考えている方は、住宅ローンの借り方や返済シミュレーションを先に整理しておくことが非常に重要です。
そうした事前チェックには、モゲチェック のような無料診断サービスを使うと安心です。
自分に合ったローン条件を把握しておくことで、リフォーム費用も含めて“無理なく買える価格”かどうかの目安が見えてきます。
一見お得に見える物件でも、“契約・修繕・引き渡し”のすべてが揃わなければ意味がありません。焦らず、でも一歩ずつ前向きに。自分の条件で納得できる選択ができるよう、冷静な判断軸を持って臨みましょう。