不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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築25年の空き家マンションを売るべきか？購入時の6分の1査定と月3万円の維持費をどう考えるか
夫と私の共有資産である築25年のマンションがあります。
最近まで親戚に無償で住んでもらっていましたが、現在空き家となっています。
自分たちも２０年近く住んで、子どもたちが育ってきた「故郷」でもあり、たくさんの思い出もあります。
二人で一生懸命住宅ローンを返済して、数年前に完済しました。このまま手放してしまうのも惜しい気がしています。
しかし、誰も住む当てはありません。
私たちは現在、近隣に住んでいるので、週に一度掃除に通っていますが、このままでは荒れてしまうでしょう。
毎月引き落とされる管理費、そして固定資産税も痛い出費です。
一度、売却を考えて査定してもらったところ購入時の６分の１の値段がつきました。
この値段の低さも売却をためらっている理由のひとつです。
今朝もテレビで放送していましが、全国的に空き家が増えているとか。
両親亡き後の自宅を売る決断が付かない方の気持ちが分かります。
思い切って売却してしまうか、リフォームして賃貸に出すか、子どもたちの誰かが住んでくれるのを待つか。
悩み過ぎて決断できずにいます。何かお言葉を戴けたら有り難いです。よろしくお願いします。
FPとしての解決策｜思い出が残る空き家マンションを手放すべきか迷ったときの判断軸
思い入れのある住まいをどうするかは、単なる資産の話ではなく「気持ち」と「お金」が複雑に絡み合うテーマです。
今回のように、住宅ローンを完済した築25年のマンションが空き家となり、「売るか・残すか・貸すか」で悩んでいるケースでは、以下の3つの視点から冷静に考えることが重要です。
1. 維持コストと老朽化リスクの現実を直視する
空き家であっても、毎月の管理費・修繕積立金・固定資産税といったコストは変わらず発生します。仮に年間30万円の維持費がかかる場合、10年間で300万円。思い出のある家とはいえ、今後も誰も住まないままであれば「感情的コスト」と「金銭的負担」が二重に重なっていく状態が続くことになります。
さらに、築年数が進めば給湯器や水回りの故障、雨漏りや壁紙の劣化といった修繕リスクも高まります。
2. 賃貸に出す選択肢は「立地」と「目的」で分けて考える
「リフォームして賃貸に出す」という選択肢もありますが、実現可能性は以下の2つの条件に大きく左右されます。
・立地が良い（駅徒歩圏・需要エリア）
・利益より“活用”が目的である
例えば、リフォーム費用に150万円をかけ、月7万円で貸しても手元に残るのは年間50万円前後。10年以上の入居継続があって初めて回収できる計算です。入退去のたびに再リフォームが必要になる可能性もあるため、収益性より“長く持ちたい”という目的でないと続けるのは難しいでしょう。
また、賃貸に出してしまうと簡単には売却できなくなる（入居者に居住権が発生する）点も見逃せません。
3. 売却の価値は“価格”より“タイミング”にある
査定価格が購入時の6分の1というショックは大きくても、築25年というタイミングは「まだ売れるうち」にあたります。築30年を超えると資産価値は一段と下がり、売却希望者よりも空き家数のほうが多くなる傾向があります。
また、子どもが「いらない」と答えている場合には、将来的に“負の遺産”として引き継がせるリスクも出てきます。
少しでも好条件で売却を進めたいなら、複数の不動産会社から一括査定を取ることで、相場と売却の目安が明確になります。
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まとめ
このケースでは、すでに住宅ローンが完済されており、思い出の残る家にどう区切りをつけるかが主なテーマです。“売るかどうか”は今すぐ決めなくても、まずは「調べておく」「動ける状態を作っておく」ことが大切です。
資産は“所有すること”が目的ではなく、“生活や人生に役立てること”が本質です。思い出を大切にしながらも、現実的な出口戦略を持つことが、これからの暮らしと家族の安心につながります。
みんなのリアルな回答まとめ
リフォームかなぁ。
どうしても手放せないのであればリフォームして賃貸が一番現実的かと思います。
ただその物件の立ち位置によっては元をとるまで歳月もかかってしまうかもしれないし金銭的な事を先々まで考えていけそうなら…
お子さんまちはちょっと現実的でないように思いました。
お子さんが何歳かわかりませんがもし大きいならいるかどうか聞いてみてはいかがですか？今日も空き家のニュースみました。
私ならいらない資産は子にとってはタダの不良債権だから親に処分してほしいです。
ただ、子どもは居るものは残してほしい。
と言いますのは母が１人娘で田舎にすんでる祖父母が亡き後、誰もつぐ人がおらず空き家になる予定でした。
母は畑もあるし、土地も広いけど立地も悪いし（周りが畑しかない）手放したいのに二束三文だ。と悩んでいました。
私が結婚したことで祖父母が亡くなったら家を生前贈与でもらいたい。妹には今両親の住んでいる家を相続させたらいい。と言いました。
今両親が住んでいる家は駅や大型商業施設が近く、病院、学校の公共施設への利便性もいいので時価が安定しているエリアです。
どう考えてもこちらが損な相続になりますが早く家をもらいたいという点でお願いしました。
立て替えてもリフォームしてもいいし、なにより賃貸料がなく、固定資産税だけですみますから。
もし、祖父母の家を売って両親の家が１軒残った場合、きっと売ってわけることになるし、相続でもめるかもしれないし。
なのでお子さんにどうしたらいいか聞いてみてから決めてもいいかもしれません。
いらないと言われれば売却するのがお子さんの負担も減るでしょうし、いると言われれば相続させてあげればいい。
ただ子どもの代にいらないものを残されるのは本当に迷惑だと思います。
維持費にお金もかかるし、処分するにもお金がかかる。
本当に負の遺産です。
家には刀や能面などの骨董品がありますが本当趣味じゃない人から見たらゴミです。
捨てるに捨てられないし、二束三文だし。場所とってじゃまだし。
とうろうや石細工も庭に点々としてますがただで引き取るどころか撤去費用が数百万がかかるようでまさしく負の遺産です。
趣味じゃない、いらないものを残すって本当に迷惑だと感じています。
できれば親が健全な時にできるだけ処分してほしいです。
戸建ですが、迷わずに処分しました。
マンションと違って、戸建ての場合は空家というのがすぐにわかりますし、草とか外壁とか、いろんな管理がやっかいです。
その労力を考えれば、マンションの修繕費と管理費は安いかもと思います。
私は今マンションに住んでいます。築25年だと、売り時じゃないでしょうか。
中古をリフォームしましたが、床・壁紙・トイレ・洗面くらいで200万かかっています。
築25年のリフォームだとかなり大掛かりなものになりませんか？
自腹をきってリフォームして、賃貸に出して、入居者がきれい好きでなかったら3年もしたらまたフルリフォームが必要かも。。。
分譲賃貸って、いろんな意味で運に左右されるのでお薦めしません。
子供に不動産を残してもらっても、家賃収入とかがなければ、住む予定もないのにランニングコストがかかりすぎで負の財産にしかなりません。
マンションだと、築30年を過ぎた辺りから、子育てを終えてローンも完済して住み替える方も多くなってくるので、立地がよくなければマンションの質も下がるかも。。
価値が6分の１ということは、将来売れない負動産になる可能性も高いので、値段がつく間に私なら売ってしまいます。
築２５年ですよね？
お子さんがおいくつで、そろそろご結婚を考えている年齢なら、お子さんの意思を確認して譲るのもいいと思いますが、築２５年だと、今後、修繕費がどんどん嵩んできませんか？
私は子供に負債を負わせたくないので、思い入れがあっても迷わずに売却します。
同じ立場なら、とりあえず賃貸に出すと思います。リフォームして貸し出すなら、借りる人もいそうですね。
お持ちのマンションの立地が分からないので、何とも言えないですが好立地で条件がいいところなら、借り手もいそうなので、とりあえず賃貸で様子をみてみては。
そして、マンションが好立地にはない場合ですが。
不動産事情から冷静に考えると、売却の場合、築年数を考えると25年で資産価値もまだあるので今はその査定額で出ると思います。
そして、30年をこえたあたりから、がくっと下がります。なので、買い手がいそうなら今は売却のタイミングかもしれません。
30年を超えたあたりから、マンションによっては資産価値が雀の涙ほどのところもありますので。
参考になれば嬉しいです。
家計に余裕があり、不動産を持つことを楽しむくらいの気持ちのゆとりがあれば、売らずに賃貸、もありだと思います。
駅に近く賃貸で結構回していけそうなくらいの立地であれば（家賃設定が高くできる）、簡単なリフォームをして、法人限定にすると多少リスクも低くなります。
ただし「所有しておきたい」ことが目的であり、利益はトントンくらいの意識でいたほうがいいかもしれません。
わが家も転勤のため所有していたマンションの部屋を法人限定で貸し出しました。
貸し出す前の室内壁紙リフォームやハウスクリーニング、修繕積立金、固定資産税と家賃を考えると、たいした収入にはならないのはわかっていましたが、その街にまた戻ってくる可能性があったため、すぐには売却しませんでした。
何年かたち、結局その街に戻る可能性はほとんどなくなったため、売却したいむね不動産会社に伝えると、その時の入居者がそのまま住みたいため、買い取ってくれました。
が、もし買い取りしてくれない場合、いったん賃貸に出したら、借りている側の居住権が発生し、簡単に契約解除はできなくなるリスクもあります。
あのマンションは駅は近かったけれど、駅そのものが都心からは離れた郊外だったので、あまり家賃を高く設定しにくかったのも手放した理由の一つです。
余談ですが数年後駅前大規模開発で駅周辺が劇的に便利になり、売るのを早まったか～と夫婦で少し後悔しました。
（我が家はその後の一戸建ての資金に充てるため売却一択でしたけど）
賃貸に出すためにリフォームした所であと何年貸せるでしょうか。とても駅近だとか格安だとかでないと借り手はつかないと思います。
同じような条件の物件を見てみてはいかがでしょうか。
山ほどあると思うし、借り手はなかなかついていないと思います。
上の方たちと同じで、値段がついているうちに売却するのが良いと思います。
とは言ったものの、他人事だからそう言えるのであって、もし私が主様の立場になったら子供を産み育てた家だと思うと…なかなか決断できず悩むと思います。
我が家も親が住んでいた築30年以上の一戸建てを所有しています。
親が引っ越してからは空家でしたが、被災地の方が避難されてきて、無償で住んで頂いてましたところ、国の借り上げ住宅となり、家賃収入もある状態で今にいたります。
マンションなのですよね。
リフォームでとりあえず見積もりをとってみるといいと思いますが、うちの場合、ちょっとした水回りの直しとクリーニングで150万はかかるということでした。
現状のまま賃貸にするという手もありますが、その場合、安くしないと借り手がつきません。
安くして貸した場合怖いのは、支払能力がない人の入居や、外国の方などが大勢でシェアして住むなど、イレギュラーなことが起こりがちと不動産屋さんに言われました。
要するに、安かろう悪かろうは家だけでなく、住む人も同じことって。
そうとは限らないかもしれませんが、一度貸し出してしまってから滞納などでも退去させるのは並大抵ではないと聞きますし、この後に値上がりが期待できない立地であれば、早いところ手離すべきかな、という気がします。
現在、家賃収入はありますが、古家ゆえ、水周りの故障、雨漏りなどしょっちゅう手直しをしていて、何十万単位での出費も時にはあります
安い賃貸でも住んでいる人がいる以上、直さなくてはいけないので、大家さんをやるのもたいへんだな、と思っています。
（我が家の場合も借り上げの期限が迫ってきてますので、退去後は古家を解体し、更地にして売却予定です）
皆さん、いろんなお考えをお聞かせ戴き有難うございます。
様々な観点からのご意見を読んで、自分では気が付かなかった点もありました。
確かにリフォーム費用を回収するのには10年くらい借りていただかなければなりません。
その間には給湯機などの不具合も発生するかもしれません。
賃貸に出した場合の具体的な値段を教えて戴いたので、自分でもざっと計算してみました。
思っていたより大変そうでした。
子どもは皆成人しており、娘は結婚もしています。
近くに住んでくれたら・・・という親の勝手な思いもあり、売るのをためらっていました。
当の娘からは「駅から遠いから嫌。」と言われました（徒歩20分です＾＾；）
息子の一人暮らしで、家を借りる側の経験もしています。大家さんってきっと大変だろうなと自分でも思いました。
売れるうちに売った方が良いというご意見もその通りだと思いました。
想い出がたくさん詰まっているマンションではありますが、夫にも相談して売却の方向で話を進めて行こうと思います。
とても勉強になるアドバイスをたくさん戴いて、本当に有難うございました。
みんなの回答から見えてきたこと
「思い出より現実」派の声
「子どもが使わないなら、親の世代で片づけてほしい」
「売れるうちに売った方が、将来の家族の負担が減る」
「築25年はまだ売れるが、築30年を超えると急激に価値が下がる」
「管理費や固定資産税を払って空き家にするのはもったいない」
「趣味の品や思い出の品も“価値がないもの”になる現実を見た」
「とりあえず賃貸」派の声
「駅近ならリフォームして貸すのもあり」
「法人契約なら入居者リスクも低めにできる」
「うちは被災者に無償で貸したことがきっかけで家賃収入が得られた」
「ただし滞納や退去リスク、リフォーム後の再投資などもある」
「借り手がつかなければ“負動産”になってしまう可能性も」
「感情と現実のはざまで揺れる」声
「我が子を育てた家と思うと売却の決断がつかない」
「近くに住んでほしいという親の願いと、子どもの意向が噛み合わない」
「気持ちでは残しておきたいが、計算すると厳しいと気づいた」
こうして見ると、「残しておきたい気持ち」だけでは判断できない現実的な負担や、子世代との意識のギャップに多くの人が直面していることがわかります。
さいごに｜FP視点でのまとめ
住み慣れた家、家族の歴史が刻まれたマンション。それを「資産」としてどう扱うかは、人生の中でも難しい決断のひとつです。
しかし、以下の視点を持つことで、迷いが整理されていきます。
判断軸は「活用できるか」より「負担にならないか」
・家賃収入で黒字化できる見込みがあるか
・定期的にリフォーム・清掃の維持ができるか
・子どもが実際に住む見込みがあるか
もしこれらに該当しない場合、感情的に残したいと思っても、それは“負債化予備軍”として所有しているリスクを抱えていることになります。
「売るなら今」築25年の売却タイミング
多くの声にもあったように、築25年前後は「価値が残っている最後のボーダーライン」ともいえます。
築30年を過ぎると資産価値は一気に下がり、買い手すらつかなくなる地域もあります。早めに行動することで、売却後の活用余地（資金・相続設計）も広がります。
少しでも好条件で進めるには、まず相場を把握することが第一歩です。
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今、決断しなくても「調べておく」ことはできる
「今すぐ売るか」は急がなくて構いません。
でも、「今、調べておく」ことで初めて見えてくる選択肢があります。
・賃貸と売却、どちらがリスクが少ないか
・売るとしたらいくらで、いつが最適か
・相続前に整理することで、家族間トラブルを避けられるか
不動産は「持っていることが目的」になりがちですが、活かせないまま所有するのがいちばんの損失です。
このように気持ちを整理しながら、選択肢を現実的に比べることで、「後悔のない手放し方」が見えてきます。
思い出は手放さなくても、建物は「資産」として見直してみましょう。