離婚が現実味を帯びてくると、多くの方が直面するのが「家をどうするか」という問題です。今回のケースでは、築5年の建売住宅を3100万円で購入し、残債は2500万円。名義は共有となっており、売却するかどうか、どのタイミングで進めるかが大きな悩みとなっています。

 

住宅ローンが絡む離婚問題は、感情論だけで判断すると大きな損失やトラブルにつながります。ここでは、ファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、冷静かつ実務的に「家とお金をどう整理するべきか」を解説します。

【1】まず知っておくべき「住宅ローンと名義の原則」

離婚時に不動産を売却する際、ポイントになるのは「名義人が誰か」「ローンの契約者が誰か」です。今回は“共有名義・共有ローン”であり、どちらか片方の意思だけで売却はできません。双方の合意と、金融機関の承諾が必要です。

 

加えて、残債がある場合、売却価格がローン残高を下回れば自己資金での清算が求められるため、軽率な判断は禁物です。

【2】売却か住み続けるか──3つの選択肢とその判断基準

① 家を売却して残債を清算

最もシンプルな方法です。不動産を売却してローンを完済し、残った資産を分配します。この場合、離婚前に査定を取り、価格の目安を把握することが重要です。

 

築5年の軽量鉄骨建売の場合、相場として20〜30％の価格下落が一般的です。つまり3100万円で買った家は、現在2000万〜2400万円前後の査定が想定されます。

 

2500万円の残債がある中でこの査定価格なら、売却しても赤字が出る可能性があります。その差額は「共有の貯金」や「財産分与の一部」として処理することになります。

② 一方が住み続けて名義・ローンを引き継ぐ

もしどちらかがその家に住み続けたい場合、もう一方の持ち分を買い取り、ローン契約を単独に変更する「住宅ローンの借換＋持分譲渡」が必要です。

 

しかしこれはハードルが高く、
・金融機関の審査
・所得や信用力の確認
・持分買取の資金
といった条件をすべてクリアしなければ成立しません。

③ 売却せずに「保留」にする

離婚後も持ち家を共有名義のまま維持し、賃貸に出したり売却時期を見送る方法です。ただしこれは感情・法的・税務的にトラブルの元になります。おすすめはしません。

【3】売却するなら“離婚前”が鉄則。その理由とは？

「離婚→売却」ではなく「売却→財産分与→離婚」が望ましい進め方です。

 

なぜなら、

 

・財産の清算がスムーズ
・名義変更やローン解除が進めやすい
・税金や登記のトラブルが起きにくい
・子どもの親権・居住地問題も一括整理できる

 

離婚後に共有名義の家を処分しようとすると、「どちらがいくら負担するのか」「売却時の利益はどちらのものか」など、トラブルの火種になりがちです。お金の話は感情がこじれる前に、第三者も交えて冷静に整理するのが鉄則です。

【4】査定を取るなら“複数社に一括で”が必須

査定額は不動産会社によって大きく異なります。たった1社だけに依頼すると、本来もっと高く売れるはずの家を安く手放してしまうリスクもあります。

 

そこで活用したいのが、不動産一括査定サイト「イエウール」です。

✅イエウールを使うメリット

共有名義の家を売るなら、適正価格を知ることが最初の一歩です。イエウールで相場を把握したうえで、「残債がいくら足りないのか」「どちらが住み続ける可能性があるのか」などを話し合いましょう。

【5】FPとしての最終アドバイス

・まずは家の査定とローン残高の確認
・残債が出る場合の処理方法（預金・分割など）をシミュレーション
・離婚前に必ず売却方針を固めておく
・財産分与は不動産も含めて総合的に考える
・複数社から査定を取り「売れる価格」を知ることがすべての起点

 

 

建売ですが…とても　とても思い入れのある家でした。

 

まさかこんな事になるなんて思いませんでした。夫だけ家に残るなんて腹立たしいのでさせません。

 

家を売って、全て清算したいと思います。婚姻関係のあるうちに、売却したほうがよいのですね。

 

家に数社の不動産売買業者のチラシが頻繁に入ります。そこへ連絡してみようと思います。

 

その他も勉強してみます。ありがとうございました。

住宅ローンが残る共有名義の家を、離婚にともなって売却するという状況に対して、複数の方から非常に現実的な体験やアドバイスが寄せられています。回答を分析すると、以下の5つのポイントが浮き彫りになりました。

【1】「離婚より売却を先に」が多数派

最も多く見られたのが、「離婚手続きよりも先に、家の査定・売却を進めるべき」という意見です。理由は以下の通りです。

→ 離婚前の“共同名義のまま”売却する方が、最も合理的かつトラブルが少ない手段と言えます。

【2】「査定は複数社に依頼」が鉄則

1社だけの査定では偏りが出るため、「最低でも2〜3社に見積もり依頼すべき」という声も目立ちました。

→ 査定は“無料で複数”取れる「一括査定サービス（例：イエウール）」の活用が現実的な対策として推奨されます。

【3】「売却価格は築年数だけでは決まらない」

築浅でも“売り急ぎの物件”や“離婚理由が透けて見える”と、買い手から敬遠されるケースがあるという具体的な体験談も寄せられていました。

→ 築年数より“売却理由や売り方”が価格に影響するため、戦略的に準備が必要です。

【4】「納得感のある分配には“売却後”がベスト」

すでに離婚してから売却しようとすると、金銭の分担をめぐってトラブルになる可能性があるという指摘も見られました。

→ 離婚後ではなく、売却→完済→清算→離婚という順序で進めることで、金銭的に“揉めにくい”流れを作れるという共通認識があります。

【5】「感情面の清算にもつながる」

「夫だけが住み続けるのは納得できない」「思い入れのある家を手放して気持ちの整理をつけたい」という声も複数寄せられていました。

→ 離婚という大きな決断において、物理的な“清算”は精神的な再出発にも直結するという現実も、多くの回答から見えてきました。

離婚と住宅の売却が同時に絡むと、精神的にも手続き的にも負担が大きくなります。しかし、みんなの体験談から見えてきたのは、「焦って動くよりも、正しい順序と冷静な判断が結果的に一番スムーズで損が少ない」という現実です。

 

特に共有名義・住宅ローン残債ありの場合、先に家を売却してお金の清算をしてから離婚を進める方が、名義や税務処理・財産分与の観点でも合理的です。

 

そして何より、正しい価格で納得して家を売るには、複数の不動産会社に査定してもらい、相場を把握することが不可欠です。

 

ひとつの会社に丸投げするのではなく、少しの手間で高く売れるチャンスが広がります。

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「離婚を前提に家をどうするか迷っている…」という段階でも、まずは査定だけ受けておくことが、後悔しない第一歩になります。

 

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