不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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親戚に「家を売ってほしい」と言われたら？損しないために知るべき3つの価格基準と注意点
義父から相続した土地家屋があります。今は事情があり親戚が住んでいます。
その親戚より、その土地と家屋を売ってほしいとの打診がありました。
本当に売るかは分かりませんが、その際の売却価格は固定資産税の評価額は参考になりますか？
もちろん、売るならきちんとした鑑定が必要でしょうが。ざっくりしていてすみません。詳しい方お願いします。
FPとしての解決提案｜相続した土地建物を売るとき、固定資産税評価額は参考になる？
結論から言うと、固定資産税評価額は「参考程度」にはなるものの、実際の売却価格とは大きく異なることがほとんどです。以下の3つの観点で整理してみましょう。
1.固定資産税評価額とは何か？
・市区町村が「課税のため」に定める評価額で、実勢価格（市場価格）の7割前後が目安。
・建物部分は築年数に応じて大きく価値が下がるため、評価額が数十万円ということも珍しくありません。
・土地についても、周辺の取引相場より明らかに低い価格に設定されているケースが多いです。
例）評価額：土地800万円＋建物150万円 → 実勢価格は土地のみで1,200万円程度という可能性も。
2. 「ざっくり価格を知りたい」ときの3つの方法
・固定資産税評価額 × 約1.4〜1.5倍
ざっくり市場価格に近づける手法。ただし誤差も大きいです。
・路線価を使って試算
国税庁サイトで公開されており、相続税評価額の基準。実勢価格の8割程度が目安。
【路線価 × 土地面積（㎡）】で算出可能。
・不動産一括査定を利用する
「イエウール」などの無料査定サイトを使えば、複数社から実勢価格の見積もりを得られます。
現在親戚が住んでいるという特殊な事情を伝えておけば、より実態に近い価格を提示してもらえます。
3.売却を検討する前に考えておくべき3つのこと
・現況は賃貸？無償使用？
親戚が住んでいる状況での売却は、法的にトラブルのもとになることも。使用貸借か、賃貸契約か、確認必須です。
・譲渡所得税の確認
相続後の売却でも「取得費」「相続時期」などにより譲渡所得が発生し、税金がかかることがあります。
譲渡益が出る場合、3,000万円の特別控除や相続財産に係る取得費加算の特例も検討。
・親戚との交渉は冷静に文書化を
感情的な話し合いではなく、きちんと書面に残す形で進めるのがトラブル防止になります。
売る・売らないの判断が曖昧なうちは、曖昧な返答は避けるのが得策です。
イエウールで無料査定しておくのが安心
親戚との価格交渉において「固定資産税評価額しか知らない」と足元を見られる恐れがあります。
まずは“今いくらで売れるか”を知るだけでも、心理的な主導権を握ることができます。
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【まとめ】
・固定資産税評価額は売却価格の参考にはなるが、市場価格よりかなり低い。
・売却を本気で検討するなら、不動産一括査定で複数社の意見を集めるのが確実。
・現在の利用状況（親戚の居住）や税務上のポイントを把握し、“感情”より“数字とルール”で判断を。
みんなのリアルな回答まとめ
先月売りました。
舅が大切に大切にとっておいた40平米の更地。評価額950万円、更地なので毎年10万円の固定資産税でした。
嫁の私からすれば、駅からバスで20分、バスの本数がとても少なく道路と敷地の高さに差があって、資産価値が低そうに見えました。
舅が亡くなって、姑が「2000万円くらいで売ろうかと思う」というので不動産の会社に見積もりを出してもらいました。
結果は600万円が一社、700万円が一社、あとは売れるかどうかわからないと言われました。
姑は不満そうでしたが、最終的には息子である主人に任せると言うので本格的に売りに出しました。
まるまる一年かかって売れました。400万円でした。
更地になって30年、300万円税金を払って400万円です。それでもマイナスじゃないだけマシだったと思ってます。
評価額よりは近辺の販売価格の方が参考になるのかな、と思います。
不動産鑑定士に依頼する。土地家屋の適正価格を算定してくれる国家資格を持った人です。
売買の参考としての鑑定評価を出してくれます。
固定資産税評価額や相続時の評価額は、本当の土地の評価額とは違う場合があるそうです。
路線価とも違う場合があります。
事例として、相続後に、土地を手放す為に不動産鑑定士に算定してもらったら、相続税評価額は平米数的には適正だが、急斜面だったので価値が低く、固定資産税評価額や相続税評価額より大変低い金額だった場所があっるそうです。
そうすると、相続税を払いすぎているので、相続から３年以内だと相続税の見直しを申請すれば還付もされるそうです。
お身内に売るとしても、お互いに適正価格を知った上でお話を進めたほうが、後々シコリが残らないのでは？
ただ、お身内が偏屈で「俺を信じてないのか！？俺の言い値で売れ！」などと言う方だったとしても、こっそりでも算定してもらいましょう。
参考にするなら路線価（固定資産税や相続税の評価額の目安になるもの）より、公示地価です。
路線価は、公示地価の８割ほどが目安となるそうです。
公示地価は実際の売買の目安になる価格で、毎年ニュースや新聞で発表されてます。
あまりに相場より安すぎる価格で売ると贈与とみなされる、とも聞きますので、きちんと第三者に入ってもらって（不動産鑑定士とか仲介業者とか）売ったほうがいいですよ。
大変参考になりました。
都合よく、親戚価格で買おうとしている感じでしたので目安としてこれ位と話し合おうとしているのですが、やはり曖昧な事は言わず適正価格を調べてからの方が良さそうですね。
大変勉強になりました！また、安く売ると贈与になる事があるとはしりませんでした。
ありがとうございました。
みんなの回答から見えたこと｜“固定資産税評価額＝売値”ではない現実
回答者たちの経験から共通して見えたのは、「固定資産税評価額はあくまで税金の算出基準であり、実際の売却価格とは大きく乖離することがある」という点です。
・評価額950万円の更地が最終的に400万円で売れたという実例もあり、「評価額よりも市場価格の方がリアルである」という意見が複数見られました。
・また「斜面地」や「接道条件」が悪い土地では、相続評価額や固定資産税評価額よりもさらに安くなるケースも報告されています。
・逆に、売却価格があまりにも安いと「贈与」とみなされるリスクがある点も指摘されており、親族間売買こそ適正な価格の把握が重要という意見が目立ちました。
・不動産会社の見積もりもバラバラだったという声があり、一社だけではなく複数社で査定を取る重要性も浮き彫りになっています。
これらを総合すると、「何となく」で価格を決めたり、親戚の言い値で手放すのは大きなリスクがある、という警鐘が鳴らされていると言えるでしょう。
【まとめ】親戚に家を売るとき、価格設定は慎重に。評価額だけでは判断できない理由とは？
親戚から「家を売ってほしい」と言われたとき、ありがちなのが「固定資産税の評価額を参考にすればいい」という思い込みです。しかし、実際の売却価格と評価額は大きく異なることがあります。
● 固定資産税評価額はあくまで“課税のための基準”
一般的に、固定資産税評価額は実勢価格より2〜3割ほど低く設定されています。そのため、これをそのまま売却価格に使うと「安く売りすぎた」「贈与と見なされた」というトラブルになりかねません。
● 売却価格の基準になるのは“実勢価格”や“公示地価”
みんなの回答でもあった通り、売却の際に参考にすべきなのは、近隣の売買事例や公示地価です。特に、親戚間での売買では「適正な第三者価格」で取引を行わないと、税務上の問題（みなし贈与など）にもつながります。
● 不動産会社による無料査定を複数社からとるのが安心
相場を把握するためには、不動産会社に一括査定を依頼するのが効果的です。とくに「イエウール」のような無料一括査定サービスを使えば、複数の地元業者から相場を把握でき、親戚との交渉にも説得力が増します。
FPの視点からのアドバイス
親族間の不動産売買は、感情が絡む分、慎重に進める必要があります。固定資産税評価額や「親戚価格」に引きずられず、第三者的に妥当な価格での取引を意識しましょう。のちのちのトラブルを避けるためにも、不動産査定の専門家の力を借りることが一番の近道です。
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