不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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築14年・ローン残2400万円。今のマンションを買い替えるべきかFPが解説
今築14年のマンションに住んでいます。
夫40代前半、妻30代後半。子供は保育園児が2人です。
共働き世帯年収、約1000万です。
ローンは残り2400万ほど。貯金は800万です。
2人目の保育園も決まり、私は４月から仕事復帰予定です。
以前から買い替えたいとずっと思っていました。
ただ保育園の問題上、なかなか踏み切れずにいます。(激戦区です)
住み替えるなら、マンションが築20年になる前、かつ夫が45歳になる前がリミットかなとも思い、そろそろ動き出した方がいいのではないかと思います。
ただ、貯金もなく子供も小さいのがネックです。
住み替えは無謀でしょうか？
住み替えたい理由は、設備が不十分なため。
現マンションにはない床暖房、食洗機付きのマンションに同じエリアで買い替えたいと考えています。
だいたい、中古でも四千万超えです。
築14年マンション「住み替えたい」は早い？FPが見た最適な判断軸
築14年のマンションに住み、ローン残高が2,400万円ほど。
共働きで年収1,000万円、貯金は800万円。
そんな中で「床暖房や食洗機がない」「同じエリアで4000万円の中古に買い替えたい」と考える――
このような相談は少なくありません。
FPの立場から見ても、このタイミングでの住み替えは慎重に考えるべきケースです。
理由は3つあります。
① まず「売却価格」を確認するのが最優先
買い替えの判断は、今の家がいくらで売れるかを把握することから始まります。
ローン残高2,400万円に対して、売却価格がそれを下回る場合、残債が残る買い替えになります。
この場合、新たな住宅ローンに上乗せされるか、現金で補填する必要があり、家計への負担が大きくなります。
今すぐ売る予定がなくても、「現時点でいくらで売れるか」を知るだけで、将来の選択肢が広がります。
不動産会社ごとに数百万円単位で査定が変わることも珍しくありません。
一括査定サイト「イエウール」などを使い、複数社の見積もりを比較するのが現実的です。
② 買い替え費用は“物件価格＋500万円”と考える
買い替えには、仲介手数料・登記費用・引越し費用などがかかり、少なくとも500万円前後の諸経費が必要です。
加えて中古購入後にリフォームするなら、さらに数百万円が上乗せされます。
一方で、現住まいをリフォームする場合、床暖房・キッチン・浴室・クロス張替えまで行っても500〜800万円程度で収まることが多く、費用対効果の面ではリフォームが圧倒的に有利です。
③ 教育費とローン残高のバランスを見直す
お子さんが保育園児であれば、これから10〜15年は教育費の支出が増える時期です。
その時期にローン残高を増やすと、家計の柔軟性が一気に低下します。
FP視点で見れば、「リフォームで快適性を上げながら、住宅ローンを確実に減らす」方が、教育費との両立がしやすく、将来的に再度住み替える余地も残せます。
みんなのリアルな回答まとめ
住み替えたい理由がたったそれだけですか？
それとも書かれていない何かがまだあるのかな？
今のマンションがいくらで売れるのか不明ですが、仮に現在のローン残高の2400万とします。で新しく購入予定のマンションが4000万。
売買手数料だけで、物件価格の3％+6万円なので198万かかります。
それにプラスで諸経費や引越し費用。それらも加味するとマンション代金とは別で、500万は最低かかると思います。
（これは捨て金になりますね）
また中古なら、場合によってはリフォームも必要かも。
それだけの金額があったら、今のマンションのまま床暖房設置とキッチン総リフォームしても、おつりが出ますよ。
それを思っても、買い換えたいなら、まずは今のマンションの売却見積を取ることからではないでしょうか？
すべてはその見積り次第だと思います。
ローンが結構残っていますが、今のマンションはいくらで売れますかね？
住んでいるご自身さんが「古い」と思ってしまう物件なので、安いんじゃないかなあ。
ローンが2500万円残っていて、さらに4000万円物件、厳しいような気がいたします。
キッチンはリフォームすれば食洗機なども入りませんか？
それか食洗機だけ購入するとか。
床暖房はとても魅力的ですが光熱費もかかると思います。
羨ましいけれどリフォームも高いので（うちは戸建てです）ホットカーペットをあちらこちらに敷いています。これじゃ駄目かしら？とても安上がりにできますが。
床暖導入、キッチン総リフォーム、全室クロス替え、全室フローリング張り替え、トイレ総入れ替え、お風呂総入れ替え･･･でも1000万円かからないですよ。
しかし、もうちょっと予算掛けられるなら、スケルトンリフォームが良いかな？
スケルトンリフォームだと、すべての物を主さんの好みの物に変えられますよ。
ちょっとずつちょっとずつ、リフォームするより満足度も高いですしね^^
4000万円で買換えするより、ずっと現実的ですよ。
同じエリアで探したくて、買い換えたい問題が設備だけなら、リフォームが良いと思います。
管理が行き届いている、築11年の中古を購入しました。
共働きの為、利便性重視で選んでいます。
購入時にクロスは全て張り替えられていました。
（１）入居時にシステムキッチンをリフォームしました。
まだ使えそうではありましたが、引き出し収納にしたかった
食洗器を入れたかった
換気扇の手入れを楽にしたかった。
コンベックオーブンが不要だった
（２）築15年、結露が多かったので、二重窓にしました
（３）築18年、リビングにガスの床暖房を入れました。
→ものすごく快適なので、もっと早くやれば良かったです
（４）築19年、給湯器の交換に合わせて、お風呂とトイレをリフォームしました。
合計で、500万かかっていません。
順番に入れていったので、通常の貯金の範囲で賄えましたし、一つずつ吟味しましたので、満足感が高く、とても快適に暮らしています。
え～。
その理由で買い替えはナシだと思います(^_^;)
中古でも四千万円超なのですよね。
厳しいんじゃないかなあ。
だいたい、住宅設備なんて一生モノじゃないですしね。
床暖房や食洗機だっていつかは壊れます。
だったら、今の家をリフォームして床暖房入れても良いような。
食洗機だって、簡単に付けられると思うのですが・・・。
それに、もともと設置してあるものだと、自分が欲しいものではない場合がありますが、リフォームなら自分で一から選べますし、むしろそのほうが良いのでは。
床に関しては、ホットカーペットじゃ嫌なんですかね・・・(^_^;)？
最新の設備を見てしまうとやはり心惹かれるのは仕方ないと思いますが、それはもうキリがないと思います。
ローンもまだたっぷりあり、お子さんも小さく、貯金も特段多いわけでもない状況で、床暖房と食洗機のために買い替えは急ぎすぎだと思います・・・。
予想以上にたくさんのコメントありがとうございます。
とても冷静になれました。
ローン残債があっての買い替えのリスクはリサーチ済みだったのですが、周りに買い替えた人も数人いるため、どうなのかと思いご相談した次第です。
設備以外にも気になるところはあるのですが、環境も立地も良いため、このエリアから離れることは今はデメリットしかありません。
リフォームを検討してみます。
それか、やっぱり宝くじ！当たりますよーに！！
ありがとうございました。
みんなの回答から見えてきたこと
今回の相談に対して寄せられた意見の多くは、
「今は買い替えではなく、リフォームを検討すべき」というものでした。
共働き・子育て世帯という現実を踏まえ、生活の安定を優先する声が目立ちます。
◆ 買い替えを控えた人の意見
「設備のためだけに買い替えるのはもったいない」
「リフォームなら500万円以内で快適にできる」
「売却費用や諸経費を考えると、4000万円の買い替えは現実的ではない」
こうした声に共通しているのは、“暮らしの不便はリフォームで解消できる”という考え方です。
実際、床暖房や食洗機は後付け可能で、段階的に工事を進めた人ほど満足度が高い傾向があります。
◆ 買い替えを検討したが踏みとどまった人の声
「査定額が思ったより低く、売却してもローンが残ることが分かった」
「子どもが小さいうちは教育費も未知数。無理に動かなくてよかった」
多くの家庭が、実際に査定を取ってから現実を理解したと答えています。
感覚だけで“買える”と思っていたものの、残債・諸費用・教育費を合わせると
「家計的にリスクが高い」と判断した人が多いのです。
◆ リフォームを選んだ人の満足度
「床暖房を入れて生活が快適になった」
「キッチンを変えただけで家事の負担が激減」
「少しずつ整えることで、愛着も増えた」
金額を抑えながらも暮らしの質を高めた例が多く、
“住み替えなくても幸せな家は作れる”という現実を示しています。
さいごに｜FP視点でのまとめ
築14年というタイミングは、「家の老朽化」が始まる時期であり、「教育費」が増え始める時期でもあります。
この2つの波が重なると、家計を誤って傾かせるリスクが高まります。
設備の不満や暮らしの不便は、リフォームで十分に解消できることが多く、ローンを減らしながら資産価値を維持するという戦略が、長期的に見て最も安定的です。
ただし、判断の前に必ずやっておきたいのが、「今のマンションがいくらで売れるのか」を把握すること。
これは、売る予定がなくても意味があります。
現在の資産価値を知ることで、
・いつ動けば有利か
・リフォームにどこまで投資できるか
といった“数字に基づく選択”が可能になります。
今決めなくていい。
でも、今「自宅の価値」を知っておくことは、将来の選択を広げます。
住み替え・売却を少しでも考えているなら、不動産一括査定サービス「イエウール」を使って、複数社の査定価格を比較しておくのがおすすめです。
登録は数分で完了し、売却予定がなくても「いま売ったらいくらか」がわかります。
無理に売る必要はなく、判断材料として“数字”を持つことが最大の防御策です。
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