不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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夫42歳・年収400万で2700万円の住宅ローンは組める？FPが冷静に判断
住宅購入について、相談させて下さい。
今住んでいる地域（都内23区内）で、購入を検討している新築マンションがあります。
物件価格3480万、プラス諸費用200万で約3700万です。
主人42歳 税込年収400万
私32歳 税込年収260万
子ども二人（3歳と1歳）：高校までは公立を予定。大学は国公立か私立文系まで。理系は国公立のみ。
3700万の内、1000万は現金を用意、2700万を35年ローンで組もうと思います。
残りの貯金200万、学資保険で既に払い終えているものが780万程（高校卒業時にこれ位に増えている予定）、それとは別に現在積立中の学資保険が350万になる予定です。
大学費用として子ども二人で1200万を用意するつもりです。
現在の家賃は105,000（2年に1度の更新費用を含めると年間で135万）、年間貯金額は200万程です。
主人が42歳と年齢が上がってきているため、ローンを組むなら早いほうがいいのではないかと、若干焦っています（マンションを見に行って、不動産屋さんにも実際言われました。まあ、相手は仕事なのでそう言うのはわかるんですけど…。）
決して高くない年収で、2700万のローンは荷が重すぎるのではないか、
また、毎年発生する固定資産税（都内のため高いと思います）、
住宅購入後の不動産取得税、子どもが中学に上がった際の塾代など、今の賃貸よりお金がかかることが待ちうけているので、心配です。
もう少し価格を抑えるために、会社に近い千葉にしようかという案もありますが、
（千葉だと500万程安く買えそうです。昨日会社帰りに主人と見に行ってきました。）
その場合、保育園を転園させる必要があるため、行動に移せるのはもう少し先、上の子か下の子が小学生に上がるタイミングになりそうです。
その時主人は45か47。
購入を遅らせることで、頭金を増やすメリットはありますが、現在の家賃だと年間で135万支払っているので、今ローンを組むのと、数年待つのでは、あまり変わらないのかなとも思います。
長くなりすみません。ご回答宜しくお願い致します。
FPとしての解決策｜住宅ローンと教育費のバランス、焦らず考える3つの視点
1.月11万円の住宅支出は「安心ライン」か？
表面上のローン返済額（2,700万円・35年ローン・金利0.8％で月約75,000円）は家賃より少なく見えます。しかし、実際には固定資産税・管理費・修繕積立金などが毎月2〜3万円発生します。トータルでは月10〜11万円の負担になる見込みです。
ご夫婦の手取り収入を約45万円とすると、住居費が占める比率は約25％。これはFPとして“ギリギリ許容ライン”と考えられる水準です。余裕を持って返済するには、借入額を減らす、返済期間を調整するなどの工夫が求められます。
2.教育費と住宅ローンが重なる“60歳の壁”を意識する
お子さんが大学進学をえる頃、ご主人は定年目前の60歳になります。つまり、住宅ローンの返済と教育費のピークが同時に訪れるということです。
学費の目標は1人600万円とのことですが、実際には塾代・受験費・交通費などを含めると、700〜800万円かかる可能性もあります。特に私立や理系に進学する場合、想定以上の支出になるリスクがあるため、「住宅にお金をかけすぎない」ことが教育の選択肢を守るカギになります。
3. 「今しかない」は本当か？将来の選択肢を広げる準備も選択肢
“年齢が上がるとローンが組みにくくなる”というのは事実ですが、必ずしも「今すぐ買うべき」とは限りません。健康状態や家族構成、職場環境の変化なども視野に入れ、「焦らずに今の家計と将来のシミュレーションをしておくこと」が重要です。
現在の家賃は月10.5万円で貯蓄もできていることから、急ぐよりも“買えるライン”を冷静に把握する時間を持つことが、結果的に納得できる選択につながります。
その判断材料としておすすめなのが、住宅ローンの借入可能額や無理のない返済ラインを事前に可視化できる診断サービスの活用です。無料で試せるものも多く、不動産会社のセールストークに流されない判断材料が得られます。
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みんなのリアルな回答まとめ
頭金に１千万支出した場合に残りの預金が200万。
引越し費用や新居で買い足す家具家電等はご準備出来ているのでしょうか。
分譲マンションでしたら固定資産税以外にも修繕積立にも毎月万単位かかってきますが、その辺りも計画に入れられていますか？
ご主人が40代ですとそろそろ健康面も気になってくるかと思いますが、最近の健診の内容や持病や通院歴等はいかがですか？
住宅ローンを利用するには団体信用保険の加入も必要になりますので、保険加入出来る健康体の必要もあります。
健康面は後に回せば回すほどに加入が難しくなってくるかもしれない。
余力が残る状態でのマイホーム購入でなければ、お子さんの成長と共に後々きつく感じてくると思いますよ。
少なくとも 今計画なさっている学資保険の満期金･お２人合わせて1200万というのは大学進学時の学費負担で大半を使いきるかと思いますので、それまでの学費や塾の費用や受験費用(大学を受験するにも受験費用と交通費とホテル代がかかります。
モチベーションを上げる為に見学へ出掛けることも)も住宅ローン返済と両立させていく必要もありますし。
ご主人が４２歳ということは、３５年ローンだと７７歳まで返済があります。
ご主人が定年後はぬしさんがバリバリ働いて収入が倍になるとかでなければ、３５年ローンは厳しいかなと思いますよ。
下の子が一歳ということは、定年間際まで、学費負担があるので、老後資金を貯める余裕がないと思いますので、退職金で返済も厳しいなとおもいます。
頭金も、諸費用等は現金で払う必要がありますから、1000万も入れたら、貯金が０かマイナスになりそうです。
今、都内のマンション価格は上昇しているので、数年待つか中古も視野に入れた方がいいと思います。
もし理系に進んで、国公立落ちたら、大学行くなってこと？
それとも浪人しろってこと？それとも初めから理系には進むなってこと？
住宅に大金かけるなら、自宅通学での私立理系位は行かせてあげられる位の価格のマンションにしたらどうですか？
私立医療系は難しい。ならまだレベルがちがうのでわかりますが、マンション買ったから、理系は無理。は少し酷かと思いまさ。
ほかの方も書かれている通り、いろんな意味で厳しめだと思います。中古を探されてはいかがですか。
既に40代ですからローン期間は長くても25年。
35年でローンをスタートしてしまうと10年分の繰り上げ返済をなさるのは積極的に励んでいかれないとかなり厳しいものだと思いますよ。
月々固定している返済額があると それを上回っての準備は後回しにしがちです。
あと、教育費の方が優先事項とおっしゃっている方もいらっしゃいましたが私も同感。
お子さんの進学時期ははっきりと決まっています。
18才まで残り何年間と考えていくとあまり安易には出来ない。
そして、国公立大の学費は上がるようです。
お子さん方が進学する頃ではどの程度上がっているようなのか、想像するだけでも怖~い。少なくとも私立大並にご準備出来ていれば国公立大の学費が上がっても賄っていけるかと思いますよ。
先のことはなかなか分かりませんから、現状で出来ることを精一杯なさっていけば、それを積み重ねていくうちにしっかりと準備を進められていると思いますよ。
ご夫婦とも、30歳を過ぎているのに、35年でローンを組もうという考え方が甘すぎると思います。
これが、夫婦ともに20代後半なら、昇給の可能性もあったり、子育てが早く済むのでその後に繰り上げも想定できますが。
ご主人は40過ぎてその年収だと、これ以上の昇給も見込めなさそう。
30過ぎてるし、子育て真っ只中で仕事を増やす余裕もなさそう、増えても300万しか見込めないのに、めいいっぱいの35年ローン。
甘すぎるでしょう。
夫婦の年齢から考えるなら、長くても25年、普通20年ぐらいで考えるのが一般的だと思います。
あと、金利も今のものすごい低金利でのシュミレーション。
私もかなり能天気なのと、低金利がかなり長期間続くとは思っていますが、さすがに35年0.7パーセント以下のままだとは思えません。
ご主人の定年までの年数、定年過ぎまでローンを組むなら繰り上げ計画。
そして、最高どれぐらいまでの金利上昇に耐えられるかを考え直して、本当に払える金額を考え直した方がいいと思います。
中受率がどうか、調べてらっしゃいますか？
23区内とのことなので、場合によっては小学校の半数以上が中受する、なんていう地域もありますよ。
そうなるとお子さんが「自分も受験したい！」なんて言いだすかも…
となれば学費が全然足りないと思います。
もうちょっと余裕があったほうがいいのでは？と素人ながら思ってしまいます。
皆さん、ありがとうございました。もう一度頭を冷やして考えたいと思います。
繰り上げ返済については触れていませんでしたが、5年目、10年目で行うつもりでした。
40過ぎてからの購入は、先が短い分厳しいですね。
皆さんのコメントを参考に、よく夫婦で話し合ってみます。
ありがとうございました。
みんなの回答から見えてきたこと
今回のように「住宅購入を急ぐべきかどうか」という悩みに対して、多くの方が共通して重視していたのは次の3点でした。
1.買うかどうかより、“どのように住み続けられるか”を重視
「買うなら絶対に無理のない資金計画を」――これが一番多く寄せられた声です。
住宅購入は“ゴール”ではなく“スタート”。後悔の原因は「見た目や価格に惹かれて即決した」「ローン以外の支出を甘く見ていた」といった、“買った後”を想像できなかったことにあります。
2.家賃がもったいないという考えは、実は焦りの原因になる
「今の家賃を払い続けるのはもったいない」という気持ちは自然ですが、それだけで購入を急ぐと、予想外の出費や生活の変化に対応できず後悔する可能性があります。
「保育園の転園タイミングを待って、じっくり考えた」「教育費が重なる年を意識した」という冷静な判断もあり、“今は賃貸で堅実に”という選択肢も安心材料になることがわかります。
3.年収や貯金が心配なら、「持ち家でなくても幸せに暮らせる選択肢」を意識している人が多い
年収に対して無理のあるローンを組むことに不安を感じ、あえて購入を見送った方も複数いました。
一方で「今の生活で年間200万円貯金できているなら、それも立派な“資産形成”」という前向きな声も多く、「買わない」という判断も自分たちを守る選択として確実に支持されています。
さいごに｜FP視点でのまとめ
住宅購入は「勢い」や「今しかない」に流されず、お金・暮らし・家族の将来を含めて冷静に判断すべきライフイベントです。
今回のケースでは、十分な貯金と家賃10万円で年間200万円の貯蓄実績があることから、急いで買うよりも「あと1〜2年かけて理想に近づける」方が、結果的に満足度の高い選択になる可能性があります。
焦らず、でも“情報だけは早めに持っておく”ことが大切です。
たとえば、住宅ローンの借入限度額や、無理のない返済プランを事前に知ることは、いざというときの大きな安心材料になります。
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「今買わなくてもいい。でも、“今、調べておく”ことは、将来の自分たちを助けてくれます。」
この視点を持つことが、納得できるマイホーム選びにつながるはずです。