不動産ウルカウブログ｜家を「売りたい人」も「買いたい人」も、後悔しないために
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売却前提でマンションを購入して後悔しない？住み替え前提で考えるリアルな体験談と注意点
いずれ主人の実家の方に戻る予定なので、売る前提で、マンション購入を考えております。
が、買ったときの値段よりかなり安くしか売れず、多額のローンだけが残ったらどうしようかと二の足をふんでいるところで、他の皆さんはどうなんだろうかと思い、質問させて頂きました。
築年数、利便性などで、値段が変わるのは十分承知しております。
その上でなんですが、やっぱり買った時の値段より、売った時の値段の方が安かったですか？
あと、差額はどれぐらいありましたか？
参考にしたいので、ぜひご意見をお願いします┏○ペコッ
FPとしての解決策｜「売る前提で買う」なら最初から資産価値を意識した選び方が必要
1. マンションは基本的に「買った価格より安くなる」と理解しておく
まず大前提として、マンションは新築から時間が経つほど価値が下がるのが一般的です。建物部分は年数とともに減価償却され、築20〜25年を超えると建物の価値はほぼゼロに近づきます。残るのは土地の価値のみという状態になります。
ただし例外もあります。駅直結・都心・再開発エリアなど、立地条件が極めて良い物件は値崩れしにくく、場合によっては購入時より高値で売れるケースもあります。「売る前提で買う」なら、立地の良さが最も重要な判断軸になります。
2. 「損しない買い方」の3つの条件
FPとして見ると、売却前提のマンション購入で損失を最小化するための条件は3つあります。
まず「駅徒歩5分以内の利便性の高い立地」であること。次に「新築より価格が落ち着いた築浅の中古物件」を選ぶこと。
新築は購入した瞬間から価値が下がり始めるため、ある程度価格が落ち着いた中古の方が値崩れしにくい傾向があります。
そして「ローンの借入額を抑えて頭金を多めに入れること」です。売却時に残債を上回る価格で売れなければ、手元資金で補填しなければなりません。
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3. 「将来いくらで売れるか」を買う前に把握しておく
売却前提で購入するなら、「今その物件と同条件の中古物件がいくらで売れているか」を事前に把握しておくことが重要です。同エリアの類似物件の売却価格を調べることで、将来の売却価格の目安が見えてきます。
また購入後も定期的に資産価値を把握しておくことで、「売り時」を見極めやすくなります。査定を取るだけなら無料でできます。
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そして購入前に複数の物件を比較することで、「資産価値が落ちにくい物件」を見極める目が養われます。
みんなのリアルな回答まとめ
こればっかりはわかりません。
まず情報が少なすぎる。
エリア、広さ、何年後に売るのかによって全然違うし…。
それに、その時々でだいたいの相場はあるけど、相場はあくまで相場。
知人の話ですが、同じように将来売却する予定だからと、駅近のマンションを買ってました。角部屋、最上階、とかそこらへんも気にしてました。
また別の知人は、10年未満で売却したところ、購入時のプラス500万になったと。
そこはマンションが建った後で大きな商業施設が出来て、駅周辺も変わり人気が出たからだとか。
ちなみにうちのマンションは今売却しても500万以上赤字になるので売れません。
将来売却する予定なら、人気エリアの駅近がいいと思いますよ。あと広過ぎても売りづらいとか、間取りも人気不人気があるみたいなので、不動産屋さんに相談してみてもいいかもしれませんね。
築年数、利便性で値段がかわる、というのはご存知なんですよね。あとは買った時期によります。バブル期に買った方は、多額のローンが残る事もあります。
なので、今買って、売却時に地価や景気が上がってれば高く売れるし、逆なら下げないと売れないし。
また、地域に凶悪犯罪が起こった、事故物件になった、学区が荒れたなども値下げ要因になります。
高く売れた、というのは結果論でしかないです。
でも残債が残らない方法は、現金購入やローンを組む金額を少なくする事があります。
多額のローンが残る心配があるなら、少額のローンにするしかないかな。
売却前提で購入というのは、相応にリスクがありますよ。今はリスクがあると思います。
ちなみに、ウチは価格上昇前に買って、ローンも預貯金で消せる位まで減ったし、購入価格より高値で取引されてますので、損する事はないですね～。
実際にマンションに住んでいると、その分は安くなっても仕方がない、と考えています。
例えば、２０００万のマンションを購入。５年間住みました。
似た感じの近所の賃貸物件の相場を見て、家賃１０万とすると・・・
１０万×１２ヶ月×５年＝６００万 このくらいの値下がりは仕方がないと思っています。
分譲だろうが、賃貸だろうが住居費はかかるから。
（ローンがあるからこんなに単純ではないけど）
投機目的でなく、生活するためのマンションで利益が出る（利益を出す）なんてこと、あまりないと思うけど・・・
うちの近所だと、駅直結のタワマンなら１０年以内の物件で売り出し価格同等か若干下がった価格で売り出されています。
しかし売買価格もそれなりですから、その都度、諸費用もかかってると思いますよ。
あがる事はほぼないといってもないわけではないです。
知り合いが買った都心のマンション。
オリンピック需要などで買った時よりもローンの金利などを考えても余裕でプラスなんだそうです。
関西の某ベッドタウン（という感じでもないけど）のマンション。
１０年ほど前の不景気に完成。
戸数が多かった事、周りで反対運動があった事などにより売れ残り販売初期よりも値下げしてなんとか完売。
そして現在、立地は結構いいし建物自体もそこそこいいもの。
元々人気地区だったこともあり値段は販売額前後（プラスマイナス２～３００万円）。
特急が停まる駅で駅前ではないですが徒歩圏内、利便性はかなりいいです。
空き待ちをしている人が常にいるので売買の広告がほぼ入りません。
基本的に日本では建物は立った直後から値段が下がっていきます。
基本的に戸建てよりもマンションの方が値下がりしやすいらしいですが（戸建ては土地代が占める部分が大きい）これも地域差があるのでなんとも、ですね。
なので値上がりする事はまずないと思った方がいいです。
値上がりを見越すなら、新駅が出来る辺りとか再開発で人が増えそうとか…賭けですね。
上の方の方がおっしゃる様に、賃貸の家賃等も考えてみてください。
激安で売りました
バブル期に新築で買ったマンションで、築20年になってたかな…
駅は近いけど他に利便性のよい面はなく、うちは早く手放したかったのもあって、買った価格よりずーーーーーっと下げて売りました。
ローン+管理費+修繕費+固定資産税+火災保険など合算すると、高めの賃貸に住んだな…というかんじの損失でした。
このマンションはすごく値崩れして、年数経つうちに民度も下がったので、他の部屋の売却額もかなり下がりましたが、うちはそれよりさらに下げてとっとと売りました。
所有してる間の管理費ももったいないし、固定資産税は日割り計算で買主から頂くし、ガスは止めましたが電気は止められないので基本料金はかかるし、ダラダラ所有しててもいいことなかったので。
実家に帰る予定の人は、購入せずに賃貸でしたよ。
固定資産税も管理費もあるし、区分所有者の義務（マンション管理の組合）もあるし、お金以外の煩わしさもハンパないです。
ご主人の実家に戻る予定なのに、どうして購入なんですか？
減税があっても固定資産税とトントンくらいだし、買ったときより高く売れるなんてよほど良い立地で当初の購入費も高いだろうし、今はまたちょっとした建築バブルで物件も高いだろうに。
もちろん、買うタイミング・売るタイミングによりますが、高い賃貸に住む+売買の手間賃くらいは覚悟した方がいいかもしれませんね。
新築ではなく、ある程度価格が落ちきった中古物件の方が値崩れしにくいと思いますよ。
たくさんのご意見ありがとうございました。
意外と買ったときよりも値上がった方が多くでびっくりしましたが、殆ど一握りの方だけですよね(^-^;)
私も主人も、月々の支払いは家賃と考えて、売る時に頭金ぐらいは戻ってきたらいいよねっと話していたので、買ったときよりも高値で売るつもりはありませんでしたが、それすらも厳しいのかもしれないですね…
築浅の物件も視野に入れて、探してみたいと思います。
まとめてのお礼で申し訳ありませんが、ありがとうございました┏○ペコッ
みんなのリアルな声から見えてきたこと
● 「買った時より安くなった」が多数派だが例外もある
寄せられた声の多くは「買った時より安くなった」という経験談でした。特にバブル期に購入した方からは「ずっと下げて売った」「ローン・管理費・修繕費・固定資産税を合算すると高めの賃貸に住んだような損失だった」という率直な声がありました。
一方で「購入時のプラス500万円で売れた」「購入価格前後で売れた」という声も複数ありました。共通していたのは「駅近・利便性の高いエリア・その後の周辺開発」という条件が揃っていた点です。
● 値上がりは「結果論」という冷静な視点
「値上がりを見越すなら新駅ができるエリアや再開発エリアを狙うことになるが、それは賭け」という経験者の言葉は印象的です。
値上がりした事例のほとんどは「買った後に周辺環境が良くなった」という結果論であり、買う前から確実に予測できるものではありません
● 「住んだ分の値下がりは仕方ない」という割り切り方
「賃貸の家賃と同等の値下がりは仕方ない」という考え方を持っている方も複数いました。2000万円のマンションに5年住んで600万円値下がりしたとしても、その間の家賃分と考えれば納得できるという視点です。
売却前提で購入する場合も「損をしない」ことを目標にするより「住んだ分のコストとして受け入れられるか」を基準にすることが、後悔しない判断につながります。
● 「中古物件の方が値崩れしにくい」という経験者の声
「新築ではなくある程度価格が落ち着いた中古物件の方が値崩れしにくい」という声は非常に参考になります。
新築は購入した瞬間から中古になり価格が下がり始めるため、最初から中古を選ぶことで値崩れの幅を抑えられる可能性があります。
● 感情面の気づき
相談者は最終的に「買った時より高く売るつもりはなかったが、頭金ぐらいは戻ってきたらいいと思っていた。
それすらも厳しいかもしれない」と冷静に受け止め、「築浅物件も視野に入れて探したい」という前向きな結論に至っています。
売却前提で購入するなら、最初から「いくらの損失なら許容できるか」を夫婦で決めておくことが、後悔しない家選びの第一歩です。
さいごに｜「売る前提で買う」なら立地と借入額が全てを決める
「いつか実家に戻るから、それまでの間だけ住む家を買いたい」という考え方は決して間違いではありません。賃貸に払い続けるよりも、資産として手元に残る可能性がある分、合理的な選択になり得ます。
ただしFPとして冷静に整理すると、売却前提の購入で後悔しないためには最初の物件選びと借入額の設定が全てを決めると言っても過言ではありません。
どれだけ気に入った物件でも、立地が悪ければ売りたい時に売れない・売れても大幅な値下がりになるリスクがあります。逆に駅近・利便性の高いエリアの物件であれば、値崩れを最小限に抑えられる可能性があります。
そして借入額を抑えて頭金を多めに入れることで、売却時に残債が残るリスクを下げることができます。
「月々の支払いを家賃と考えて、売る時に頭金ぐらいは戻ってきたらいい」という相談者の考え方は非常に現実的で健全です。その目標を実現するために、今できる準備を着実に進めていきましょう。
まず検討エリアの相場と資産価値を把握することから始めましょう。
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※将来の売却を見据えた資産価値の把握として活用できます。
次に無理のない借入額と返済計画を客観的に確認しましょう。
▶︎ モゲチェックで住宅ローンを無料診断してみる
※無理のない借入額と返済計画を客観的に確認できます。
そして複数の物件を比較して「資産価値が落ちにくい物件」を見極めましょう。