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FPが考える「買って10年後に貸す」戦略の落とし穴｜“資産になる家”の見極め方

転勤族です。後5年後に会社からの家賃補助の負担が倍になります。

 

現在夫婦共に40歳　45歳から倍になります。

 

主人は倍になる前にマンションを購入して、1０年は住んで（下の子が20歳になるぐらい）後は賃貸に出して家賃収入をローンに回せばトントンかプラスになると言い購入するつもりにしています。

 

数回転勤し人が付くマンションの見極めはおおよそできていると思います。

 

学校区や駅近辺など、人気な場所に購入すればすぐに借りてはみつかると思っています。

 

こまごましたことはおいといて、実際持ち家を賃貸にしている方、プラス収支になっていますか？

 

私はトントンぐらいなら賃貸暮らしのほうが気が楽なきがするのですが、税金や保険や毎月の家賃を考えると主人は絶対マンションを購入するほうがお得だと言いきります。

 

マイナス面デメリットの書き込みはよく目にするのですが、家賃収入がお得、かなりメリットがあると言い切る方のお話がきければなと思います。もちろんデメリットの話も教えてください。

FPが考える「マンション購入の不安を乗り越える判断軸」｜“周りに流されない選び方”とは？


「転勤族だけど、いずれは自分の家を持ちたい」「賃貸で家賃を払い続けるより、いずれ収入になる資産を持ちたい」──そんな悩みは多くの家庭で共通しています。今回のご相談のように、「持ち家に10年住んでから賃貸に出せばトントンかプラスになる」という考え方は、理論上は成立する可能性もあります。しかし、冷静に損益計算とリスク分析をしたうえで判断することが不可欠です。
以下に、FP（ファイナンシャルプランナー）の視点から、実際に検討すべき判断軸を整理してみます。

1. 本当に「プラス収支」になるか？ 家賃収入とコストの現実

賃貸に出した場合、確かに「家賃収入＞ローン返済」となればプラス収支です。ただし、以下の費用が常に発生します。

・管理費・修繕積立金（分譲マンションの場合）
・固定資産税
・賃貸管理会社への手数料（家賃の5～10％）
・クリーニング・リフォーム費（入居者退去時）
・空室リスク（1年のうち1～3ヶ月空室でも赤字転落の可能性）
・所得税（家賃収入－経費の黒字に対し課税）

つまり、毎月の家賃＝フルに収入というわけではなく、手元に残るのは2〜3割減と見込むのが現実的です。

2. 「人気エリア＝必ず貸せる」わけではない

相談者は「人が付くマンションの見極めはできている」とおっしゃっています。これは非常に大きな強みですが、今後10年・20年先の「エリアの人気」がどう推移するかは誰にも読めません。

・駅前再開発で競合物件が増える
・学校の統廃合で人気学区が崩れる
・新築物件が近隣に建ちすぎて埋もれる

といったリスクもあります。

3. 住宅ローン減税が使えるかどうかも重要

持ち家として購入し、10年住んだ場合、住宅ローン控除（年末残高の0.7％×最大13年）が受けられる可能性があります（条件あり）。これは賃貸にはないメリットであり、節税効果は数十万円〜100万円以上に達することもあります。

 

ただし、その後「賃貸に出す＝事業用利用」となった段階で、住宅ローン控除は終了します。つまり、“住んでいる期間”が税制上も経済的価値を生むという認識を持つことが重要です。

4.「精神的コスト」も収支に含めるべき

奥様の「賃貸暮らしのほうが気が楽」という声は、見落とされがちな“精神的コスト”の代表です。

・退去時の修繕トラブル
・入居者の質
・管理会社とのやり取り
・ローン返済が滞る不安（空室時）

これらは金額に換算しづらいですが、「気楽に過ごせる」という安心感には大きな価値があります。

5. では、結論はどうするべきか？──FPの見解

ご主人の「家賃補助がなくなるから購入して住み、その後貸す」という戦略は、一見合理的です。ただし、「ローン返済額＝家賃収入」だけでは成り立たず、維持費・空室リスク・税金を含めた“実質の損益分岐点”をシビアに見積もる必要があります。
そのうえでFPとしての提案は、

「購入するなら、自己居住期間中に“お得”と感じられるだけの満足度がある物件に絞る」

です。つまり、「住んでよかった」と思える10年間であれば、その後仮に赤字になっても心理的納得ができます。一方、購入後すぐ転勤が決まり、賃貸収入頼みになると失敗リスクが急増します。

さいごに｜家計シミュレーションと出口戦略をセットで考える

持ち家を将来の「収益資産」にする考え方自体は、決して悪いものではありません。ただし、家は「売れる」「貸せる」までのプランを持ってこそ“資産”と呼べます。
・転勤時期と住宅ローンの残債
・賃貸市場の相場変動
・売却した場合の実質利益（仲介手数料・譲渡税）
こうした出口戦略の計算もセットで行うことが、後悔しない住まい選びには不可欠です。

 

また、購入を前提とする場合は、ローン選びが家計に与える影響も非常に大きくなります。金利や返済プラン次第で「トントン」か「赤字」かが大きく分かれるため、慎重に比較検討したいところです。

 

そこで活用したいのが、住宅ローン専門の比較サービス「モゲチェック」です。

 

ファイナンシャルプランナー監修のもと、自分に最適な金利・借入額・返済プランを無料で診断できるため、こうした「10年後に賃貸へ…」といった特殊な将来設計にも柔軟に対応してくれます。

 

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住宅購入は人生最大の投資。だからこそ、借り方・返し方から逆算して、出口戦略まで描けるローン設計が重要です。ぜひプロの知見も取り入れながら、家族にとって無理のない判断をしていきましょう。

みんなのリアルな回答まとめ

住宅ローン自体が、自分や家族が住む家を買うための資金を格安の金利で貸し出しているようなものなので、原則、ローン返済中は賃貸に出せないと思います。

 

転居を伴う転勤などで、金融機関が認める場合もあるとは思いますが。

 

それまでにローンを完済できる見通しがたたないのなら、やめておいたほうがいいのでは？

 

プラスになるかどうかは頭金や繰上げ返済の状況などにもよるのでは？

 

うちは、ローン完済しているので、貸せばほぼプラスになりますが、どこかに自分たちが住む場所が必要でそれを借りると確実にマイナスです。

 

税金面で貸すためのものならば、年末調整や確定申告での住宅ローン控除は、できないと思います。

 

額が大きいので、もったいないと思いますよ。

 

メリットかぁ。

 

昨年、売却するまで結構長い間賃貸に出していました。
うちは見極め眼なしのためトータル大赤字でしたが、
「見極めはおおよそできる」とのことなので、
金銭的な収支はトントンになると仮定して、それ以外のところで。

 

メリット
・物件が資産として残る
・ご主人が「俺は不動産を所有している」という良い気分を味わえる

 

デメリット
・物件によっては築年数により負の資産になる
・資産としての流動性がない
・自然災害などでパーあるいは価値が半減する可能性もなくはない
（３.１１で半壊指定を受けました）
・借地借家法に守られていて賃借人の権利がすんごく強い
（出て行って欲しいときに出て行ってはもらえない）
・修理等は賃貸人の責任でしなければならない
等々

 

※10年住めるのならローン減税を使い切れるし、
ローンを組んでいる銀行に転勤を理由にお願いをすれば、ローンも継続できると思うので、そういった問題はないように思います。

 

わたし個人の結論として、
「私はトントンぐらいなら賃貸暮らしのほうが気が楽なきがする」
に、完全に同意します＾＾

 

あっ、でも、価値がどんどん上がるような超優良物件なら、メリット大ありだと思います。そんな物件あったら、また買いたいな～♪

 

転勤で、自宅(戸建て)を数年賃貸にしてました。
プラスになったらいいなと思ってたけど、正直、大家さんは思ったほど儲からないなという感想です。
うちは戻ることが前提だったので、大手の管理会社に仲介管理を頼んでいたので毎月家賃の8％を手数料で払ってました。

 

(この中には家賃滞納時などの保証や、一定金額までの設備修理代保証がふくまれてます)

 

あと大きかったのは、家賃収入の確定申告です。

 

少しでもお得になるように青色申告でやってましたが、それでも毎年、ごっそり持っていかれる。

 

固定資産税も払わないといけないし、何かと支払いが多かった。

 

それから貸し出し時のハウスクリーニング代と修繕費代も思ったよりかかりました。

 

うちは和室があるので、毎回畳の張替えの負担が地味にきいてきました。

 

10年住んでから賃貸だと、貸し出し前の壁紙の張替えなど修繕費も必要かもしれません。

 

同じ人が長く住んでくれると、安定した家賃収入と感じるのですが、短期で変わられてしまうと次の契約までの空き期間は無収入になる上に、新たな契約の時はまた、仲介手数料やクリーニング代、修繕費がかかります。

 

あと年数が経つと付帯設備の修理や交換費用も発生しますね。

 

賃貸に出した場合、どんな支出があるかちゃんと理解されていれば色々試算もできると思います。

 

すごく参考になりました。

 

更にもっと調べないといけないですね。

 

調べる前にいろんなお話を聞かせてもらってよかったです。

 

税とかまだまだわからないことだらけなので、主人と一緒に納得いくまで学んでそれから検討していこうと思います。

 

本当にありがとうございました。

さいごに｜「損得」だけでなく、「納得感」で決める


住宅を「資産」として活用しようとする考え方は、決して間違いではありません。
実際、賃貸運用がうまくいっている人もいますし、戦略次第では家賃収入が将来の支えになる可能性もあります。
ただし、実際に貸した人たちの声を聞いてわかるのは──

「思ったほど儲からなかった」
「税金や修繕費、管理コストが意外と重かった」
「精神的なストレスが大きかった」

という、“収支に出てこないマイナス面”の存在です。
逆にうまくいった人に共通していたのは、

・ローンを完済してから貸している
・長く住んで住宅ローン控除を使い切っている
・所有すること自体に満足している
・優良な物件を見極められた

という“前提条件の整備”と“気持ちの余裕”でした。
つまり、損得の計算だけでは答えは出ません。
「自分たちは、どんな暮らし方をしたいのか」
「多少の手間や支出があっても、納得できるか」
──この感覚こそが、最終的な判断軸になります。

 

そのうえで、金利や返済プランの違いが数十万円単位の差を生む住宅ローンは、早い段階で比較・試算しておくことが大切です。
将来貸す可能性まで見据えて検討したい方は、**住宅ローン専門の無料シミュレーションサービス「モゲチェック」**を活用するのもひとつの手です。

 

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住宅購入は、大きなお金が動くだけでなく、その後の暮らし方や生き方にも影響を与える選択です。
損得だけにとらわれず、「安心できる未来」につながる選択をしていきましょう。