1. 賃貸に出す場合の「見えないコスト」を正確に把握する

「家賃収入でローンをトントンにできる」という計画は、表面的な家賃収入だけを見ている場合が多いです。FPとして実際の収支を試算すると、以下のコストが必ず発生します。

管理会社への手数料は家賃の8〜10％が一般的です。固定資産税は毎年発生します。空室期間は家賃収入がゼロになります。

入退去のたびにハウスクリーニング・壁紙交換などの修繕費が発生します。さらに家賃収入は確定申告が必要で、所得税がかかります。

これらを合算すると、手取りの家賃収入は表面上の金額より大幅に減るケースが多く、「トントン」と思っていたものが実際にはマイナスになることも珍しくありません。

2. 住宅ローンのまま賃貸に出す問題点

重要な点として、住宅ローンは「自分や家族が住む家」のために低金利で借りられる制度です。賃貸に出す場合は原則として金融機関への事前相談・承認が必要で、場合によっては投資用ローンへの切り替えが求められます。

また住宅ローン控除は「自分が居住している期間」にしか適用されません。賃貸に出した時点でローン控除が受けられなくなるため、税制面でのデメリットも考慮が必要です。

3. 「賃貸に出せる物件かどうか」を先に確認する

転勤族として物件の見極めができているという点は大きな強みです。ただし「借り手がつく」かどうかと「収支がプラスになるか」は別の話です。

購入前に今検討している物件の賃料相場・売却相場を複数社で確認しておくことで、10年後の出口戦略が明確になります。
▶︎ イエウールで検討中の物件・エリアの賃料・売却相場を無料で確認する

※複数社の査定・相場情報を比較することで、現実的な収支計画が立てられます。
購入を決める前に無理のないローン計画も確認しておきましょう。
▶︎ モゲチェックで住宅ローンを無料診断してみる

※賃貸に出した場合の収支シミュレーションも含めて確認できます。
同じエリアでどんな物件があるかを比較しておきましょう。
▶︎ LIFULL HOME'Sでカタログ・物件情報を無料一括請求する

※駅近・学校区など条件に合った物件情報を複数社で比較できます。

すごく参考になりました。

更にもっと調べないといけないですね。

調べる前にいろんなお話を聞かせてもらってよかったです。

税とかまだまだわからないことだらけなので、主人と一緒に納得いくまで学んでそれから検討していこうと思います。

本当にありがとうございました。

● 「大家さんは思ったほど儲からない」という経験者の声

実際に持ち家を賃貸に出した経験者からは「思ったほど儲からなかった」という声が多く寄せられました。

特に印象的だったのは「管理会社への手数料・確定申告での税負担・固定資産税・修繕費・空室期間の無収入など、支出が想定以上に多かった」という具体的な体験談です。

「トントンぐらいなら賃貸暮らしの方が気が楽」という相談者自身の感覚は、経験者の声と一致しており、非常に現実的な視点と言えます。

● 「住宅ローン控除が使えなくなる」という税制面の落とし穴

「賃貸に出した場合、住宅ローン控除ができなくなる。額が大きいのでもったいない」という指摘は非常に重要です。

住宅ローン控除は年間最大数十万円の税制優遇です。10年間で合算すると数百万円規模になるケースもあり、賃貸に出すことで失うメリットは想定以上に大きくなります。

● 「借地借家法で入居者の権利が強い」というリスク

「出て行ってほしい時に出て行ってもらえない」という借地借家法の問題は、賃貸に出す際の大きなリスクです。

10年後に自分たちが戻りたい・売却したいと思っても、入居者がいる場合は簡単に動けないという現実は、計画通りに事が進まないケースとして必ず想定しておく必要があります。

● 「3.11で半壊指定を受けた」という自然災害リスク

「自然災害でパーあるいは価値が半減する可能性もある」という経験者の声は重要です。

特に日本は地震大国であり、マンションといえども自然災害リスクはゼロではありません。賃貸に出している間に災害が起きた場合、修繕費の負担は基本的にオーナーである自分たちにかかってきます。

● 「超優良物件ならメリット大あり」という条件付きの肯定意見

「価値がどんどん上がるような超優良物件なら賃貸に出すメリットは大きい」という声もありました。

転勤族として物件の見極めができているという相談者の強みを活かせるかどうかが、この計画の成否を分ける最大のポイントです。駅近・学校区・利便性の高い物件であれば、賃料も安定しやすく空室リスクも低くなります。

● 感情面の気づき

相談者は「税とかまだまだわからないことだらけなので、主人と一緒に納得いくまで学んでから検討しようと思う」という前向きな結論に至っています。

夫の「絶対お得」という確信と妻の「トントンなら賃貸の方が気楽」という感覚のズレを、数字で丁寧に確認してから判断することが、後悔しない選択につながります。

「マンションを買って10年後に賃貸に出せばローンがトントンになる」という計画は、一見合理的に見えます。

でもFPとして冷静に整理すると、この計画には「管理手数料・税負担・修繕費・空室リスク・住宅ローン控除の喪失・借地借家法のリスク」という複数の落とし穴があります。

表面上の家賃収入だけで計算すると「トントン」に見えても、これらのコストを加算すると実際にはマイナスになるケースも少なくありません。

だからこそ「計画が正しいかどうか」を感情や直感で判断するのではなく、まず数字で確認することが重要です。

検討中の物件の賃料相場・売却相場・ローン返済額・税負担を具体的に試算した上で「本当にトントンになるか」を夫婦で共有することが、後悔しない判断につながります。まず検討中の物件・エリアの賃料・売却相場を複数社で確認しましょう。
▶︎ イエウールで検討中の物件・エリアの賃料・売却相場を無料で確認する

※複数社の査定・相場情報を比較することで、現実的な収支計画が立てられます。
購入を決める前に無理のないローン計画も確認しておきましょう。
▶︎ モゲチェックで住宅ローンを無料診断してみる

※賃貸に出した場合の収支シミュレーションも含めて確認できます。
同じエリアでどんな物件があるかを比較しておきましょう。
▶︎ LIFULL HOME'Sでカタログ・物件情報を無料一括請求する

※駅近・学校区など条件に合った物件情報を複数社で比較できます。
焦って決める必要はありません。
でも「数字で確認してから動くこと」は、どんな選択をするにしても必ず役に立ちます。焦らず、でも止まらず。家族みんなが納得できる選択をじっくり考えていきましょう。